27/08 · 10h00–11h0060 min de oficinaresumo em 13 min
Erros de contrato que o tabelião reprovaria
Da procuração falsa que levou R$ 500 mil de um comprador à conta notarial que custodia R$ 1 milhão por R$ 800, a sessão montou o roteiro do corretor para blindar a venda: conferir documento e procuração na origem, ler a matrícula do começo ao fim e transformar a conversa de WhatsApp em prova de comissão via ata notarial.
R$ 800custo da conta notarial para custodiar R$ 1 milhão — 0,08% sobre o valor depositado; R$ 100 mil saem por R$ 80tarifa do serviço apresentada nas duas sessões
R$ 500 milpagos por um terreno vendido com procuração falsa em Pitanga (PR), em 2022 — negócio rescindido e o comprador segue sem reaver o valorvalor do negócio no caso relatado em plenária
4 a 5mensagens por dia sobre documentos falsos — RG, procurações, reconhecimentos de firma — chegando a um único tabelionato do Paranáalertas do programa Mensageiro, do Tribunal de Justiça do Paraná
132países integram o notariado latino, o mesmo modelo do cartório brasileiro — presente também em China, Rússia e Portugaldado repetido nas duas sessões
O essencial
Procuração falsa e a verificação na origem
Procurações falsificadas circulam pelo país inteiro — houve até golpe lavrado sobre papel de segurança furtado de um caminhão de impressos de cartório. A validade se confere direto no cartório que lavrou o instrumento, pelos contatos oficiais da Justiça Aberta do CNJ; nunca pelo telefone impresso no pé do documento, que no caso relatado era o telefone do próprio estelionatário, aguardando a ligação para 'confirmar' o golpe.
Poderes expressos, especiais e o valor do negócio
Procuração de poderes gerais — administrar, alugar, assinar escrituras de qualquer natureza — não vende imóvel: a venda exige poderes expressos, especiais e específicos, com o imóvel descrito ou ao menos a matrícula indicada, e com o valor do negócio no instrumento — proteção contra escritura lavrada por preço diferente do recebido e contra ganho de capital cobrado do dono sobre valor que ele nunca viu.
Causa própria: a verdadeira, a falsa e o limite das duas
A procuração em causa própria 'falsa' apenas autoriza vender 'para si ou para outrem' e cessa com morte, revogação, renúncia, mudança de estado civil ou interdição do outorgante; a 'verdadeira' espelha o negócio inteiro — valor pago, imóvel identificado, certidões, assinatura de outorgante e outorgado — e sobrevive a todas essas causas, por ser irrevogável e irretratável. Nenhuma delas, porém, transfere a propriedade: sem registro, o imóvel continua no nome do vendedor e exposto às dívidas dele.
Conta notarial: pagamento sob custódia do tabelião
O dinheiro fica numa conta vinculada ao colégio notarial, blindada por lei contra penhora e bloqueio judicial: o tabelião só libera ao vendedor quando as condições combinadas se cumprem — certidão apresentada, inventário concluído — e devolve ao comprador se o negócio frustrar. Custa 0,08% do valor custodiado e serve a qualquer negócio, do apartamento ao carro.
Matrícula do começo ao fim
Hipoteca cedular na matrícula acende a luz vermelha: o imóvel fica inalienável e o registro da venda não sai sem anuência do credor — diferente da hipoteca comum, em que a venda é livre e a dívida acompanha o bem. Cláusula de inalienabilidade encerra a negociação, impenhorabilidade barra o financiamento bancário, e incomunicabilidade não dispensa a assinatura do cônjuge — exigida em todos os regimes, salvo separação total de bens com pacto antenupcial.
Cessão de direitos hereditários: o comprador na posição de herdeiro
Quem compra direitos hereditários assume a posição de herdeiro: dívida do falecido descoberta depois alcança o bem adquirido. Daí a orientação: certidões de todos os herdeiros e do falecido — fiscais, trabalhistas e de fórum, nos lugares do imóvel, do domicílio e do óbito —, escritura pública obrigatória (por instrumento particular não tem eficácia), direito de preferência dos coerdeiros respeitado e, sempre que possível, inventário antes da compra e venda.
Contexto
Palestra da Sala C4 (Bloco C) no dia 27/08, dada duas vezes — às 10h00 e às 14h00 — para corretores de imóveis, com a mesma espinha nas duas edições e perguntas da plateia pelo caminho. Quem conduziu foi um tabelião de notas com 25 anos de atividade notarial, hoje à frente de um cartório em Pitanga (PR). O título da grade — as cláusulas que o tabelião reprovaria — foi reposicionado já na abertura: em vez da lista de erros, a sessão organizou o que observar na negociação imobiliária como uma 'blindagem de venda', com velocidade e segurança jurídica, dos documentos pessoais à ata notarial.
A sessão em detalhe
Triagem
Documentos pessoais antes de qualquer contrato
A sessão abriu pela porta de entrada de toda negociação: os documentos de quem se apresenta como vendedor, comprador, locatário ou fiador. RG, CPF, passaporte e carteiras profissionais — do CRECI aos conselhos de classe e às carteiras do Exército — servem à identificação. A CNH vencida continua valendo como documento de identidade (só não autoriza dirigir), a CNH digital é aceita — a antiga de papel comum, não —, e a carteira de trabalho vale no formato físico, mas a versão digital, do aplicativo, não. Alguns estados já emitem RG digital, caso de São Paulo.
O problema grave é o documento antigo: a cédula de identidade não tem data de validade na maioria dos estados, mas um RG expedido em 1970, com foto de quando a pessoa tinha 20 anos e cabelo, não deixa reconhecer o senhor de 60 ou 70 que está do outro lado do balcão — e documento com foto trocada ou qualquer adulteração perde a validade. A orientação foi antecipar-se: na triagem, mandar atualizar o documento antes que ele trave a escritura. Estado civil se confere por certidão de casamento ou nascimento atualizada, porque o RG de solteiro segue no bolso de muita gente casada — e quem se declara solteiro depois do divórcio é, na verdade, divorciado, confusão descrita como corriqueira. Numa das trocas com a plateia, veio o relato de corregedoria estadual em que certidão de estado civil expedida há mais de 90 dias passa a exigir declaração de que nada mudou, sob responsabilidade civil e criminal; no Paraná, o código de normas segue linha parecida.
O tamanho do problema apareceu em número: só pelos alertas do programa Mensageiro, do Tribunal de Justiça do Paraná, chegam quatro a cinco mensagens por dia sobre documento falso — RG, procuração, reconhecimento de firma, autenticação. E numa história de ata notarial contada em plenária, a constatação de um imóvel tido como abandonado revelou locação feita com documentos falsificados: dentro, papel de embalagem e produtos químicos para venda de drogas. O recado: a checagem documental começa na captação, inclusive na locação.
Procurações
Do golpe do telefone à procuração vinda do exterior
A procuração foi apresentada como o principal instrumento de fraudes no negócio imobiliário. Dois casos deram a régua. No primeiro, um estelionatário consultava a matrícula no registro de imóveis para descobrir o dono, encomendava na praça da Sé um RG falso em nome dele, lavrava em cartório uma procuração da qual ele próprio era o procurador — e vendia o imóvel a quem aparecesse. No segundo, em Pitanga, em 2022 — antes da atual gestão do cartório da cidade —, uma procuração falsa impressa em papel de segurança furtado de um caminhão de impressos passou pelo balcão porque o funcionário, em vez de pedir certidão atualizada, ligou no telefone impresso no pé do documento — e quem atendeu 'confirmando' a validade foi o próprio estelionatário, que aguardava a ligação. A escritura saiu, o negócio foi rescindido e o comprador, que pagou R$ 500 mil pelo terreno, segue esperando o dinheiro. No mesmo caso, uma corretora que recebeu o preço na própria conta, reteve a comissão e repassou o resto responde até hoje a processo criminal junto com os demais — porque o dinheiro entrou na conta dela.
A defesa é a verificação na origem: revogação, renúncia, morte do outorgante, decisão judicial e interdição ficam anotadas no livro do cartório que lavrou a procuração. O CNJ decidiu que cartórios não podem mais exigir certidão atualizada, e entre cartórios a conferência passou a correr por sistemas internos de comunicação; corretores, que não têm acesso a esses sistemas, ouviram a recomendação de continuar exigindo a certidão — por escrito —, e a relação de contatos de todos os cartórios do país está na Justiça Aberta, no site do CNJ. Prazo de validade é opcional: sem prazo, a procuração vale por tempo indeterminado, até uma causa de extinção alcançá-la. E curador de pessoa interditada não vende imóvel por conta própria: interdição é procedimento demorado, com perícia, e a venda exige autorização judicial, com prestação de contas ao juiz.
O e-notariado desmontou a logística antiga: procuração e escritura por videoconferência de qualquer lugar do mundo — do outorgante numa cidadezinha do interior da Austrália ao senhor a cavalo, no meio do pasto, assinando escritura com a Starlink instalada no sítio. Acabou a era de atravessar o Japão até o consulado em Nagoia e esperar o correio: o documento desmaterializado chega em segundos pela plataforma. Procuração lavrada fora do Brasil por notário do modelo latino — presente em 132 países, China, Rússia e Portugal entre eles — entra no país com tradução por tradutor juramentado, que também tem fé pública, apostilamento (o selo da Convenção da Haia que substituiu a consularização) e registro no cartório de títulos e documentos; a partir daí, validade total.
O bloco fechou na figura da cobra-coral: há a procuração em causa própria verdadeira e a falsa, e é preciso distinguir. A falsa é a procuração comum acrescida de 'podendo vender para si ou para outrem', na regra do Código Civil que autoriza o contrato consigo mesmo — e cessa pelas causas de extinção do mandato listadas no artigo 682: morte, revogação, renúncia, mudança de estado civil, interdição. A verdadeira reproduz o negócio jurídico inteiro — valor pago, identificação do imóvel, título aquisitivo, declarações e certidões, assinatura de outorgante e outorgado, prazo se as partes quiserem — e por isso é irrevogável e irretratável: morte, casamento ou revogação em cartório não a alcançam. O limite, repetido nas duas sessões: nenhuma transfere a propriedade. Sem escritura registrada, o imóvel permanece no nome do outorgante, sujeito a penhora e execução por dívidas dele — e alguns municípios preveem ITBI já na lavratura da procuração em causa própria. Pela experiência relatada, ela serve a negócios rápidos, de revenda em um ou dois meses.
Pagamento
Do COAF à conta notarial — e à saca de soja
No pagamento à vista, os cartórios comunicam ao COAF os negócios com indício de lavagem de dinheiro ou financiamento ao terrorismo; pagamento em espécie é comunicado independentemente de indício, e a operação vai à Receita Federal pela Declaração de Operação Imobiliária. Ser comunicado não significa ser acionado — é informação que o órgão passa a ter.
Nas garantias, a alienação fiduciária transfere a posse indireta ao credor — banco ou pessoa física — com execução extrajudicial, mais rápida em caso de inadimplemento. A hipoteca, longe do rótulo de instituto arcaico, segue viva no financiamento rural da região. A diferença que o corretor precisa dominar: na hipoteca comum, do Código Civil, a venda do imóvel é livre, sem anuência do banco — a dívida acompanha o bem, pelo direito de sequela; na hipoteca cedular, de lei especial, o imóvel garante uma cédula de crédito que o banco emite e negocia no mercado de recebíveis, e a lei o torna inalienável: a escritura até se lavra, com aviso às partes, mas o registro no nome do comprador não sai sem anuência do credor ou assunção da dívida. A baixa vem por termo de quitação do banco — e a anuência depende da instituição: algumas dão, outras não.
A novidade para a maior parte da plateia foi a conta notarial: o comprador paga não ao vendedor, mas a uma conta vinculada ao colégio notarial, blindada por lei — nem juiz penhora ou bloqueia aquele dinheiro por dívida do depositante. Cumpridas as condições do negócio (a certidão negativa apresentada, o inventário concluído), o tabelião libera o valor ao vendedor; frustrado o negócio, devolve ao comprador. O custo repetido nas duas sessões: 0,08% do valor custodiado — R$ 80 para segurar R$ 100 mil, R$ 800 para R$ 1 milhão — e serve a qualquer bem, do apartamento ao carro. O retrato regional fechou o bloco: na região agro de Pitanga, terra se negocia em saca de soja — um alqueire cotado na faixa de 2.500 sacas —, e a escritura consta o valor em reais com o pagamento combinado em sacas, depositadas em cooperativa na conta do vendedor.
Matrícula
Cláusulas restritivas, herança e a saída pela estremação
Matrícula se lê do começo ao fim — na recomendação dada em plenária, com marca-texto na mão; ferramenta de inteligência artificial só como apoio, paga, nunca a gratuita, e sem dispensar a conferência manual. É nela que aparecem as cláusulas restritivas: a inalienabilidade, que engloba as outras duas e impede tanto a venda quanto a garantia — com ela na matrícula, acabou a negociação, salvo quebra da cláusula por decisão judicial; a impenhorabilidade, que derruba o financiamento porque o banco não aceita em garantia imóvel que não pode penhorar — Caixa Econômica e Banco do Brasil foram citados como quem não aceita; e a incomunicabilidade, inofensiva ao negócio, mas que não dispensa a assinatura do cônjuge: ela é exigida na comunhão parcial, na universal e na participação final nos aquestos — a única exceção é a separação total de bens com pacto antenupcial.
Sobre certidões do vendedor, a orientação foi taxativa: apesar de a legislação recente ter dispensado a obrigatoriedade, continuem exigindo todas — municipais, estaduais e federais. Um entendimento recente do STJ citado em plenária reforça o motivo: mesmo com certidão tirada, dívida fiscal do vendedor pode alcançar o imóvel depois, pela preferência do fisco sobre o bem.
No capítulo da herança, o alerta mais duro da sessão: herdeiros podem vender o imóvel antes do inventário por cessão de direitos hereditários, mas o inventário continua obrigatório, os coerdeiros têm direito de preferência — a parte deve ser oferecida a eles antes do estranho —, o instrumento tem de ser público (por particular, não tem eficácia) e o cessionário assume a posição de herdeiro: se depois se descobre que o falecido devia mais do que o bem vale, o patrimônio comprado responde pela dívida. Daí o pacote de certidões — de todos os herdeiros e do falecido, fiscais, trabalhistas e de fórum, nos lugares do imóvel, do domicílio e do óbito, inclusive pelo CPF — porque a dívida pode ser de ISSQN ou de outro tributo que não aparece no carnê do IPTU. A conta notarial apareceu como ponte: deposita-se o preço e o valor só é liberado quando o inventário é apresentado.
Para o condomínio rural travado, a estremação: o condômino que quer sair delimita sua gleba com mapa e memorial descritivo da área certa e localizada, comprova a posse — que pode somar a dos antecessores — com os ITR e CCIR dos últimos cinco anos, lavra escritura pública e abre matrícula própria, sem anuência dos demais condôminos nem dos confrontantes, que são apenas notificados pelo registro de imóveis, com prazo de impugnação — na prática relatada, ninguém se opõe. Vale para imóvel rural, não para urbano, e é admitida no Paraná, em Minas Gerais, no Rio Grande do Sul e em outros estados.
Prova
Ata notarial: da entrega do imóvel à comissão do corretor
A ata notarial fechou as duas sessões: documento em que o tabelião certifica, com fé pública, fatos que percebe pelos próprios sentidos — visão, audição, olfato, paladar —, com presunção de veracidade e legalidade; quem quiser contestar é que carrega o ônus de desmontar a prova. Os usos relatados foram do concreto ao inusitado: o estado físico do imóvel na entrega, antes que rachaduras apareçam e virem litígio; a qualidade do asfalto de uma rodovia; uma estrada de quase um quilômetro fechada por um proprietário, constatada com drone; invasão de área com muro derrubado; ofensas dirigidas a um juiz; e a confissão de dívida — que não vira título executivo, mas prova que a dívida existe quando não há nenhum outro documento.
O uso que interessa direto ao corretor: o cliente que avisa que desistiu da compra e depois fecha o negócio na surdina. A ata notarial das mensagens de WhatsApp que comprovam a negociação e o acordo sobre a comissão transforma a conversa em prova com fé pública para cobrar o que é devido. Outro caso contado: na mesa do cartório, o vendedor se recusou a escriturar pelo valor real combinado, para reduzir o ganho de capital e pagar menos imposto; lavrada a ata da recusa — prova, inclusive, de um crime tributário em curso —, ele voltou pouco depois e assinou.
O fechamento retomou a abertura: o corretor como agente de uma justiça preventiva, não repressiva. Procuração falsa, documento adulterado e hipoteca cedular ignorada desaguam no Judiciário — atrás de processos que competem por atenção com decisões urgentes de quem espera um remédio. A triagem bem feita na ponta, com conhecimento das cláusulas e dos instrumentos do cartório, é o que evita o litígio antes de ele nascer.
O que ficou
Assentado
Procuração para vender imóvel só com poderes expressos, especiais e específicos — imóvel identificado pela descrição ou matrícula e valor do negócio no instrumento; poderes gerais são de administração e não vendem.
A validade de uma procuração se confirma direto no cartório que a lavrou, pelos contatos oficiais da Justiça Aberta (CNJ) — jamais pelo telefone impresso no próprio documento.
Procuração em causa própria, verdadeira ou falsa, não transfere propriedade: sem registro, o imóvel segue no nome do outorgante e responde pelas dívidas dele.
Hipoteca cedular na matrícula trava o registro da venda sem anuência do credor; inalienabilidade encerra a negociação; impenhorabilidade derruba o financiamento bancário.
Mesmo com a dispensa legal, certidões continuam sendo exigidas — do vendedor, de todos os herdeiros e do falecido, municipais, estaduais e federais — e cessão de direitos hereditários só por escritura pública, com inventário obrigatório.
Ata notarial das mensagens de WhatsApp que comprovam o negócio fechado é prova com fé pública para o corretor cobrar a comissão.
Em aberto
Como conferir procuração depois da decisão do CNJ que vedou exigir certidão atualizada: cartórios se verificam por sistemas internos, parte deles segue pedindo o documento, e ao corretor — sem acesso a esses sistemas — restou a recomendação de continuar exigindo a certidão por escrito.
Venda de imóvel com hipoteca cedular depende de anuência que alguns bancos e cooperativas concedem e outros não — a solução é caso a caso, com o credor.
O alcance da estremação: Paraná, Minas Gerais e Rio Grande do Sul foram os estados citados como quem a admite, ao lado de uma referência genérica a outros estados — a lista não é nacional, e o imóvel urbano segue de fora.
Termos citados
Procuração em causa própria
Mandato em que o procurador pode concluir o negócio consigo mesmo. A 'verdadeira' reproduz o negócio jurídico inteiro — valor, imóvel, certidões, assinaturas de outorgante e outorgado — e é irrevogável e irretratável; a que apenas diz 'para si ou para outrem' segue as causas comuns de extinção do mandato. Nenhuma transfere a propriedade.
Bloco central das duas sessões, apresentado com a figura da cobra-coral verdadeira e da falsa.
Hipoteca cedular
Hipoteca regida por lei especial em que o imóvel garante uma cédula de crédito emitida pelo credor e negociada no mercado de recebíveis; a lei torna o imóvel inalienável e o registro da venda não sai sem anuência do credor.
Leitura da matrícula — descrita como a luz vermelha da negociação.
Conta notarial
Conta vinculada ao colégio notarial em que o tabelião custodia o pagamento até as condições do negócio se cumprirem; blindada por lei contra penhora e bloqueio judicial. Custo citado: 0,08% do valor depositado.
Modalidades de pagamento — apresentada como novidade à maior parte da plateia nas duas sessões.
Ata notarial
Documento em que o tabelião certifica, com fé pública, fatos percebidos pelos próprios sentidos — visão, audição, olfato, paladar —, com presunção de veracidade e legalidade; quem contesta carrega o ônus de desmontar a prova.
Encerramento das duas sessões, do estado do imóvel na entrega à prova da comissão do corretor.
Estremação
Saída individual de condomínio rural: o condômino delimita sua gleba com mapa e memorial descritivo, comprova posse e os ITR e CCIR dos últimos cinco anos e abre matrícula própria por escritura pública, sem anuência dos demais — apenas notificados, com prazo de impugnação.
Bloco de imóveis rurais; admitida no Paraná, em Minas Gerais, no Rio Grande do Sul e em outros estados — não vale para imóvel urbano.
Direito de sequela
A garantia acompanha o bem: vendido o imóvel hipotecado, a dívida vai junto com ele — vale para a hipoteca comum e para a cedular.
Comparação entre as duas hipotecas no bloco de garantias.
Notariado latino
Modelo de notariado do Brasil, presente em 132 países — China, Rússia e Portugal entre os citados —, em contraste com o notariado anglo-saxão dos Estados Unidos.
Procurações lavradas no exterior e recepção de documentos estrangeiros.
Citados na oficinaCNJ — Justiça Aberta·COAF·Receita Federal — Declaração de Operação Imobiliária·e-Notariado·Colégio Notarial do Brasil·Código Civil (art. 682)·STJ·Convenção da Haia (apostilamento)·Mensageiro — programa do Tribunal de Justiça do Paraná·Caixa Econômica Federal·Banco do Brasil·CRECI·INSS·Starlink
