Sala C3

28/08 · 11h00–12h0060 min de oficinaresumo em 17 min

Identificando terrenos que incorporadoras compram

O método de compra de terreno reduzido a quatro perguntas e quatro etapas — e a regra que organiza todas elas: o valor do terreno é o resíduo da conta, nunca a primeira linha.

60terrenos recebidos por mês nas duas empresas do palestrante, vindos de leilões, bancos, corretores e proprietários — o volume que justifica montar um funilfunil de terrenos apresentado na oficina
16casas reunidas para formar um único terreno em São Paulo, citado como recorde pessoal na formação de áreaoperação de formação de terreno relatada nas duas edições
16% a 18%custo de capital real ao ano quando se somam equity, dívida sênior e mezanino — contra os 12% que costumam entrar na planilha de viabilidadecomposição de capital demonstrada na oficina
R$ 80custo citado da visualização de matrícula no registro digital, suficiente para enxergar alienações, hipotecas e cláusulas antes de avançarconsulta de matrícula em cartório digital citada nas duas edições

O essencial

Quatro perguntas, quatro etapas

O método nasceu de um pedido de auditoria numa incorporadora de capital aberto — escrever o manual de compra de terrenos que estava só na cabeça de quem comprava. Ele começa por quando, onde, quanto e como comprar, e executa em prospecção estratégica, avaliação profissional, estruturação inteligente e negociação e venda.

O terreno é o resíduo da conta

Parte-se do VGV — potencial construtivo vezes preço do metro quadrado da região — e descontam-se impostos, comissões, custo de construção, custos de incorporação, custo financeiro e margem. O que sobra é o terreno. Se não cabe na conta, não vai, mesmo quando a localização encanta.

A janela entre a virada e a percepção do dono

O mercado vira antes de o proprietário reprecificar. Áreas paradas há um ano e meio ou dois, com placa antiga e dono cansado, foram descritas como o momento de poder de barganha alto — e de propor permuta.

Zona de transição e a armadilha do catalisador

O melhor terreno não está no bairro consolidado, está no que encosta nele sem barreira geográfica no meio. Já o equipamento âncora só puxa a região se gerar fluxo de pessoas: obra grande sem movimento diário foi tratada como armadilha, não como vetor.

Prazo e custo de capital corroem o resultado

As três variáveis que matam o projeto foram listadas como preço de venda, custo de construção e prazo — o prazo sendo o menos controlável, entre embargos, aprovações e mudanças de plano diretor. E o custo de capital real, somadas as camadas de funding, come parte relevante do resultado ao longo dos anos de obra.

Permuta e o dossiê que o comitê lê

A estruturação preferida é a permuta, sustentada por SPE, patrimônio de afetação e SCP. E o recado ao corretor: e-mail com vinte áreas soltas não é aberto; terreno com endereço no título, matrícula, sumário executivo e estudo de massa vira telefonema e café.

Contexto

Oficina apresentada duas vezes na Sala 3 do Bloco C em 28/08 — às 11h00 e às 15h00 —, com cerca de 45 minutos de exposição e perguntas abertas ao longo e no fim. As duas edições seguiram o mesmo roteiro: quatro perguntas de comitê (quando, onde, quanto e como comprar) e quatro etapas de execução (prospecção estratégica, avaliação profissional, estruturação inteligente e negociação e venda), com casos de São Paulo, do Rio de Janeiro e de Santos. Nas duas o tempo apertou no fim, e a apresentação completa foi prometida por WhatsApp a quem deixasse contato. A edição da tarde recomeçou do início por causa do público que circulava entre as oficinas. Nas duas houve uma homenagem ao Dia do Corretor de Imóveis, lembrado na véspera.

A sessão em detalhe

Pergunta 1 · Quando

Ciclo, juros e o lag do proprietário

A primeira pergunta de um comitê de compra de terrenos é quando comprar — porque a decisão define o tipo de área que a incorporadora vai perseguir pelos anos seguintes. A resposta apresentada nas duas edições foi o ciclo do mercado imobiliário brasileiro, descrito, com a ressalva de que a leitura é aproximada, como uma volta completa a cada oito a dez anos. O momento atual foi lido como a fase de fundo, de retração e de interrupção de compras — e justamente por isso como a hora de prospectar e estruturar: entre a due diligence e a aprovação de um projeto passa-se cerca de um ano, e o mercado imobiliário foi descrito como de ciclo longo, que exige ciência e coração forte. A frase repetida nas duas edições: comprar terreno é fácil, difícil é ter visão.

O termômetro do ciclo foi organizado em quatro leituras. Juros e crédito primeiro: enquanto a taxa fica em dois dígitos, o dinheiro prefere o mercado financeiro; quando cede, os recursos se desalocam e voltam para o imobiliário — apresentado na oficina como a maior classe de ativos do mundo — e o financiamento habitacional volta a girar. Depois, estoque e velocidade: meses de estoque caindo com vendas acelerando foi chamado de sinal mais confiável de que a onda vai virar. Em terceiro, distratos e confiança do consumidor, com a mudança na regra do distrato citada como ganho de segurança para o incorporador — dez anos atrás quem devolvia uma unidade recebia de volta quase tudo o que havia pago, depois de o incorporador já ter feito o esforço de vendas.

A quarta leitura foi batizada de lag do proprietário: existe uma janela entre o mercado virar e o dono da área perceber que virou. O tempo de exposição denuncia — placa na área há dezoito meses ou dois anos, proprietário cansado, proposta recebida e não aceita —, e é aí que o poder de barganha do comprador fica alto e a permuta encontra ouvido. O contrapeso veio na mesma respiração: dizer não também é um ótimo negócio, e apaixonar-se pelo terreno foi listado entre os erros mais caros da prospecção.

Os casos de timing citados vieram das duas praças. Em São Paulo, a compra do prédio da Faria Lima pelo Itaú BBA, citada nas duas edições em R$ 1,5 bilhão, como exemplo de ativo que explodiu de valor num intervalo relativamente curto. No Rio, a venda de um terreno de orla na Barra da Tijuca para a Tegra, descrita com um preço de terreno na casa das centenas de milhões e um VGV na casa do bilhão, e um movimento forte de estúdios de luxo na Zona Sul, associado ao Reviver Centro e à facilitação de outorgas.

Pergunta 2 · Onde

Zona de transição, potencial construtivo e formação de área

A resposta ao onde começa pela zona de transição: a faixa em que o bairro que ainda não pegou preço encosta no bairro já valorizado. Se entre os dois não há barreira geográfica — rio, ferrovia, um acidente qualquer —, não há razão para o mais barato não alcançar o mais caro. Daí a regra enunciada nas duas edições: o melhor terreno não está no bairro consolidado, está no que ainda vai virar. Em São Paulo foram citados Vila Leopoldina e Alto da Lapa, ambos com incrementos expressivos de preço e ligados a infraestrutura de metrô e trem; no Rio, o Recreio colando na Barra da Tijuca, a valorização do Santo Cristo puxada pelo Porto Maravilha e um bairro vizinho à Lagoa com crescimento nos lançamentos. A figura usada foi a de um amigo do palestrante: comprador de terreno tem que andar com os ciganos, sempre olhando para a frente.

Vetor de crescimento, porém, exige o teste do catalisador — e aqui a oficina trouxe a comparação que mais rendeu tempo nas duas edições. Duas obras do mesmo arquiteto, de porte equivalente: o Museu do Amanhã, no Rio, e a Florida Polytech University, nos Estados Unidos. O museu levou quatro anos e custou o dobro; a universidade levou dois. Mas o ponto não era custo nem prazo: o museu gera 200 empregos diretos, tem circulação concentrada no horário de visitação e uma despesa citada em R$ 50 milhões por ano que a receita não cobre; a universidade tem alunos que moram, estudam e consomem na região a semana inteira. O equipamento que não gera fluxo 24 horas por sete dias não puxa residencial em volta — e a urbanização do entorno, com vias largas e pouco convidativas para o pedestre, foi apontada como agravante. A conclusão prática: compra-se quando a infraestrutura está confirmada, não depois de consolidada e não na expectativa de que uma obra isolada resolva.

Depois vem o alfabeto do potencial construtivo, apresentado como o mínimo que qualquer um que trabalhe com terreno precisa saber ler: quantas vezes se pode construir sobre a área e o que a prefeitura cobra por isso — a outorga onerosa, descrita como a prefeitura entrando de sócia no negócio; o gabarito, que pode ser derrubado por restrição de proximidade de aeroporto ou por regra local mesmo onde o zoneamento permitiria mais; a taxa de ocupação e a área permeável, com margem de manobra nos materiais aceitos como permeáveis; o número mínimo de unidades para não cair numa outorga maior; e as zonas especiais de interesse social e eixos de desenvolvimento, com a região do Porto e do Santo Cristo citada como exemplo carioca.

O último tema do onde foi a formação de área. Terreno foi chamado de matéria-prima não renovável — o que era terra em 1500 continua terra, e terreno pronto para prédio com um único proprietário é cada vez mais raro. Formar área é trabalho de juntar lotes: o recorde pessoal citado nas duas edições foi de 16 casas em São Paulo, com colegas que já juntaram vinte, trinta, quarenta. A assinatura virou operação de guerra — todo mundo reunido num hotel num fim de semana, chamado um a um para assinar, porque quem sai e começa a pensar não volta e a quebra de dois ou três lotes cria um terreno que não existe. E o caso da moradora que não abria mão da jabuticabeira: a árvore foi para o topo do prédio e ela entrou na permuta.

Pergunta 3 · Quanto

O terreno como resíduo da conta

A conta apresentada foi o método involutivo, o mesmo usado em avaliações e perícias. Começa no VGV — potencial construtivo multiplicado pelo preço do metro quadrado da região, a receita bruta do empreendimento. Dele saem, em cascata, os impostos, com o regime especial de tributação da incorporação citado em 4%, as comissões de venda, o custo de construção, os custos de incorporação (o indireto: escritório, arquiteto e o resto da estrutura), o custo financeiro e o prazo, e a margem do incorporador. O que sobra é o terreno. A formulação repetida nas duas edições: o valor do terreno é o resíduo, nunca a primeira linha.

A pergunta que vem em seguida — quanto o terreno vale em percentual do VGV, o lend ratio — recebeu a resposta de que não existe métrica fixa, e que essa é uma das confusões mais comuns do mercado. Foram citados negócios fechados na faixa de 8% e de 12% do VGV em produto habitacional econômico, onde o teto de preço da unidade estrangula a conta, e percentuais muito maiores em alto padrão, onde o preço do metro quadrado é resiliente. Na mesma linha, o alerta sobre índices: nunca avaliar um projeto por um indicador isolado. Retorno sobre investimento, taxa interna de retorno, múltiplo sobre investimento e exposição máxima foram apresentados como um conjunto — com crítica explícita ao múltiplo, popular no mercado financeiro, por não considerar o dinheiro ao longo do tempo nem o custo de carregar o capital.

O custo de capital foi tratado como o item que quase ninguém coloca direito na viabilidade. O incorporador lança 12% ao ano na planilha, mas a composição real de funding foi demonstrada em camadas: equity caro, dívida sênior indexada ao CDI e um mezanino — o dinheiro rápido tomado para viabilizar o lançamento, o mais caro da pilha. Somadas, as camadas dão de 16% a 18% ao ano, e ao longo de quatro anos de projeto consomem parte substancial do resultado. Do mesmo lado da conta entraram a parametrização do custo de construção com histórico próprio de obras corrigido pelo IPCA ao longo de 25 anos, o contrato a preço máximo garantido, e o vício batizado de wishful thinking: aumentar o preço de venda na planilha até o terreno caber. As três variáveis que matam um projeto foram listadas como preço de venda, custo de construção e prazo — este último, o menos controlável, ilustrado com o questionamento do Ministério Público ao Plano Diretor de São Paulo aprovado em 2024 e seu efeito sobre novas aprovações.

O contraexemplo positivo veio de um projeto na Avenida Angélica, em São Paulo, contado nas duas edições. O terreno faltava dinheiro para fechar. Em vez de concentrar as unidades de habitação de interesse social e de mercado popular nos primeiros andares — arranjo que já vinha sendo discutido como segregação dentro do próprio prédio —, as unidades menores foram distribuídas por toda a torre, do primeiro ao último pavimento. O rearranjo gerou R$ 20 milhões a mais de VGV e viabilizou a compra. A moral: corretor e desenvolvedor precisam ser criativos e estudar a regra, porque o ganho estava no desenho do produto, não no preço da área. Na mesma discussão de margem, a resposta a quem considerava 10% de lucro suficiente para o incorporador foi direta — com esse retorno, o dinheiro fica no banco em vez de ir para a obra.

Pergunta 4 · Como

As três dimensões do terreno, a matrícula e o contrato

Todo terreno tem três dimensões: a física, a jurídica e a econômica — esta última a viabilidade já descrita. A dimensão jurídica começa na matrícula, e começa barata: a visualização no registro digital foi citada na casa dos R$ 80, contra o valor mais alto da certidão completa, e já basta para o estudo inicial. Alienação, hipoteca, gravame — o sinal vermelho aparece ali. Deixar a matrícula para depois foi listado entre os erros mais caros da prospecção, ao lado de comprar pelo preço do vizinho, apaixonar-se pelo terreno, subestimar o prazo de aprovação e confundir múltiplo com retorno.

As cláusulas de inalienabilidade e impenhorabilidade, que por muito tempo espantaram construtoras, foram apresentadas como oportunidade — com a recomendação de não demonstrar entusiasmo diante do vendedor. O desenho relatado: terreno travado, herdeiro interditado, área vazia que não aluga, não vende e não constrói, com dívida de IPTU acumulando. A saída descrita é uma petição ao juiz apresentando o projeto e a troca — apartamentos e renda de aluguel no lugar de um passivo —, com a ressalva de que a operação tem de ser em permuta, não em dinheiro. Segundo a fala, o entendimento judicial nesse tipo de pedido já está pacificado, e foram vários os terrenos comprados assim, inclusive áreas que incorporadoras grandes haviam recusado.

Fora da matrícula ficam os riscos que o cartório não mostra: contaminação de solo, tombamento, área envoltória de monumento, área de preservação, ocupação e posse, servidões. A regra enunciada é que passivo não investigado vira desconto exigido pelo comprador ou prejuízo dentro do projeto. Em fases mais avançadas, ou em áreas próximas a bens tombados, entra o estudo de viabilidade técnico-legal contratado a escritórios especializados — caro, mas descrito como respaldo necessário para quem vai brigar depois. E o alerta sobre a origem do risco: o que não está registrado na matrícula não é responsabilidade do comprador de boa-fé, mas o que está, é.

No contrato, a recomendação foi abandonar a opção de compra e trabalhar com contrato de compra e venda com cláusulas resolutivas, precedido de um term sheet que registre todos os termos negociados e guie o instrumento definitivo. As resolutivas são o que permite segurar um terreno por um ano ou mais enquanto se espera uma definição de mercado ou de regra. Entre os itens que entram nessas cláusulas foi citada a demolição: como os órgãos frequentemente não emitem a aprovação, o caminho descrito é o pedido formal e a prescrição intercorrente — passados 30 dias sem resposta, demole-se.

A dimensão humana da negociação fechou o bloco. A primeira conversa é sempre cara a cara: nada de negociar terreno por WhatsApp ou telefone na largada, porque o que se constrói ali é confiança, e sem ela nada do que se explica é ouvido. O exemplo dado foi um voo de três horas e meia até São Luís do Maranhão para uma primeira reunião com um proprietário. E a chave de leitura: ninguém vende um terreno, vende uma saída — uma briga entre irmãos, uma necessidade financeira, um pai que envelhece e não quer deixar disputa para os filhos. Quem entende a saída, estrutura o negócio.

As quatro etapas

Funil, viabilidade, permuta e a apresentação que o comitê leva a sério

A primeira etapa é a prospecção estratégica, e ela exige funil — o mesmo raciocínio do CRM de venda de imóveis, aplicado a terreno. Nas duas empresas do palestrante chegam cerca de 60 áreas por mês, vindas de empresas de leilão, bancos, corretores e proprietários que procuram direto; sem um funil que filtre por camadas, perde-se o controle, ainda mais num ciclo de análise que leva meses. Ao lado do funil, o olhar treinado na rua: casa fechada, placa velha, comércio no fim, estacionamento ocupando lote — normalmente proprietário esperando a proposta certa. E a disciplina relatada nas duas edições: todo sábado de manhã, de moto, visitando quantos plantões de venda for possível, conversando com os corretores sobre velocidade de vendas e reclamação de cliente, anotando tudo num caderninho que já tem 25 anos. Ali entrou também a homenagem ao Dia do Corretor de Imóveis, com a origem do CRECI lembrada em 1930, em São Paulo, no ponto onde os corretores se encontravam para checar a idoneidade uns dos outros e a veracidade das propriedades oferecidas — e a lembrança de que comprador e vendedor estão emocionalmente envolvidos, e o corretor não pode estar: é o algodão entre os cristais.

A segunda etapa é a avaliação profissional, em duas velocidades. O V0 é a conta do guardanapo — ou conta do papel e pão, na versão dada à tarde: receita menos impostos, comissões e custos, feita em minutos, só para saber se o terreno está dentro ou fora. Passou, vem o V1: cenários de sensibilidade (o que acontece com o retorno se o custo de construção subir 10%, se o preço de venda escorregar), o conjunto de índices e um estudo de massa preliminar. Uma hora de estudo de massa bem feito, disse-se, elimina semanas de problema — e há arquiteto que derruba projeto e arquiteto que levanta projeto, com o caso do profissional que encontrou mais mil metros quadrados numa área que a equipe já tinha dado por esgotada. A recomendação foi ter arquiteto parceiro, que trabalha no risco, e não esquecer dele quando o negócio fecha. O produto final dessa etapa é o sumário executivo levado ao comitê: dados de mercado, estudo de massa, programa, viabilidade e análise de sensibilidade.

A terceira etapa, a estruturação inteligente, foi resumida numa palavra: permuta — descrita como música para o ouvido do incorporador, e como o formato de praticamente todos os negócios fechados no último ano. O argumento oferecido ao proprietário foi reconstituído nas duas edições: em vez de aplicar o dinheiro num fundo cujo projeto ele nunca vai ver, entrar na permuta de uma obra que fica ao lado da casa dele, que ele passa na frente todos os dias e cobra se não estiver subindo — com rentabilidade apresentada como superior à da aplicação e com estruturas de segurança que hoje existem: sociedade de propósito específico, patrimônio de afetação e, para o permutante, a sociedade em conta de participação, que dá o benefício do resultado sem carregar passivo trabalhista e tributário da obra. Foi citado ainda o seguro-permuta, pago pelo incorporador — caro, na ordem de R$ 300 mil num terreno de R$ 20 milhões, mas tratado como segurança que se paga.

A quarta etapa, negociação e venda, virou recado direto ao corretor de terrenos. E-mail com vinte áreas soltas não é aberto: dá preguiça e não se analisa. Já a área que chega com o endereço no título, matrícula anexada, sumário executivo, estudo de massa e uma pesquisa de mercado — hoje ao alcance de qualquer um com ferramentas de IA generativa — rende telefonema e convite para um café. Antes de agendar reunião, o dever de casa: ver em que segmento, em que faixa de produto e em que praça o incorporador atua, porque mandar terreno de sessenta mil metros para quem faz habitação econômica, ou área de outro estado para quem só compra na própria cidade, cansa a diretoria. Sobre remuneração, a régua apresentada foi 5% sobre o valor do terreno em dinheiro e 10% do valor do terreno em sociedade em conta de participação para quem quiser participar do resultado, com o caso próprio contado nas duas edições: uma comissão de 5% sobre um terreno de R$ 20 milhões, R$ 1 milhão, convertida em permuta pelo dobro e transformada em quatro apartamentos de R$ 500 mil.

O fechamento foi um exercício e uma aposta. O exercício é a tese territorial: delimitar um perímetro no próprio bairro ou cidade, levantar o vetor de crescimento, precificar o entorno, mapear o estoque de terra e escrever a tese em uma frase — do tipo que orientou, anos atrás, apostar num bairro carioca por causa da chegada do metrô e da mudança de zoneamento. Junto veio o desafio dos 30 dias: prospectar 10 áreas com endereço e matrícula, qualificá-las no funil e aprofundar duas com viabilidade e estudo de massa antes de apresentar. E as tendências apontadas para os próximos negócios: retrofit nos centros do Rio e de São Paulo, onde a infraestrutura já existe — com o caso de um prédio histórico comprado a R$ 4 mil o metro quadrado de área privativa, mais R$ 5 mil de reforma, para vender a R$ 12 mil, já com 150% de reservas sobre as unidades —, habitação de interesse social e de mercado popular enquanto a política pública favorecer, logística de última milha dentro dos centros urbanos e data centers.

O que ficou

Assentado

O preço do terreno é o resíduo da conta de viabilidade — VGV menos impostos, comissões, construção, incorporação, custo financeiro e margem —, e nenhum percentual fixo do VGV serve como regra geral: depende do produto e do teto de preço da unidade.
A matrícula é o primeiro filtro e custa pouco: uma visualização no registro digital, na casa dos R$ 80, antecipa alienações, hipotecas e cláusulas antes de qualquer estudo caro.
O custo de capital real de um projeto, somadas as camadas de equity, dívida sênior e mezanino, fica bem acima dos 12% que costumam entrar na planilha, e o prazo é a variável menos controlável de todas.
Permuta estruturada em SPE, patrimônio de afetação e SCP é o formato preferido de compra, e o argumento que convence o proprietário é o da obra que ele acompanha do lado de casa.
Terreno se apresenta com dossiê — endereço, matrícula, sumário executivo, estudo de massa e viabilidade —, e dirigido ao perfil e à praça do incorporador.

Em aberto

A leitura de que o ciclo está no fundo e começa a virar no ano seguinte foi apresentada como percepção de mercado, com a ressalva explícita de que não vinha de economista.
O questionamento do Ministério Público ao Plano Diretor de São Paulo de 2024 seguia em curso na semana do congresso, com efeito sobre novas aprovações.
A discussão sobre segregação em prédios que misturam habitação de interesse social, habitação de mercado popular e unidades residenciais comuns foi descrita como em andamento, sem desfecho.
Apresentação completa, material de apoio e aprofundamento dos tópicos ficaram prometidos por WhatsApp a quem deixasse contato, acompanhados de um pedido de retorno da plateia para calibrar as próximas edições.

Termos citados

VGV

Valor geral de vendas: a receita bruta do empreendimento, obtida multiplicando o potencial construtivo do terreno pelo preço do metro quadrado praticado na região.

Primeira linha da conta de viabilidade, nas duas edições.

Método involutivo

A conta usada em avaliações e perícias: parte do VGV e desconta permuta, impostos, comissões, custo de construção, custos de incorporação, custo financeiro e margem do incorporador; o que sobra é o valor do terreno.

Bloco sobre quanto pagar pela área.

Lend ratio

Quanto o terreno equivale dentro do VGV, em percentual — apresentado como número que varia com o produto, e não como métrica fixa de mercado.

Resposta à pergunta sobre quanto o terreno deve valer sobre o VGV.

Outorga onerosa

O que a prefeitura cobra pelo direito de construir acima do coeficiente básico do terreno — descrita na fala como a prefeitura entrando de sócia no negócio.

Alfabeto do potencial construtivo.

Zona de transição

A faixa em que um bairro ainda não valorizado encosta num bairro consolidado; sem barreira geográfica entre os dois, o mais barato tende a alcançar o preço do vizinho.

Resposta à pergunta sobre onde comprar.

Lag do proprietário

A janela entre o momento em que o mercado vira e o momento em que o dono da área percebe a virada e reprecifica — período de barganha alta para o comprador.

Leitura do ciclo, nas duas edições.

A viabilidade de primeira passada, feita em minutos no papel — receita menos impostos, comissões e custos — só para dizer se o terreno está dentro ou fora; chamada de conta do guardanapo e, na edição da tarde, de conta do papel e pão.

Etapa de avaliação profissional.

Mezanino

A camada de capital rápido tomada para viabilizar o lançamento, apresentada como a mais cara da composição de funding do projeto.

Demonstração do custo real de capital.

SCP

Sociedade em conta de participação: estrutura em que o permutante — ou o corretor que opta por participar do resultado — entra no empreendimento sem assumir passivos trabalhistas e tributários da obra.

Estruturação inteligente e remuneração do corretor.

Teste do catalisador

Comparação usada na oficina entre dois equipamentos de mesmo porte e mesmo arquiteto para checar se um vetor de crescimento se confirma: o que puxa a região não é a obra, é o fluxo diário de pessoas que ela gera.

Armadilhas dos vetores de crescimento.

Marcos citados

1930Origem do CRECI relembrada na oficina: corretores que se encontravam em São Paulo para checar a idoneidade uns dos outros e a veracidade das propriedades oferecidas
2024Plano Diretor de São Paulo aprovado; nas duas edições foi citado o questionamento do Ministério Público e seu efeito sobre novas aprovações
Ano seguinteInício do ciclo de recuperação projetado na oficina — daí a recomendação de prospectar e estruturar terrenos agora, já que avaliação e aprovação consomem cerca de um ano

Citados na oficinaItaú BBA·Tegra·BTG·XP·Instituto Presbiteriano Mackenzie·Museu do Amanhã·Museu do Ipiranga·Florida Polytech University·Santiago Calatrava·Fundação Roberto Marinho·Porto Maravilha·Reviver Centro·Minha Casa, Minha Vida (programa habitacional)·CRECI·Ministério Público·Plano Diretor de São Paulo (2024)·SBPE e SFH (financiamento habitacional)·RET — Regime Especial de Tributação da incorporação·ChatGPT·Gemini

TemasCompra de terrenos·Incorporação imobiliária·Viabilidade·Permuta·Ciclo de mercado·Prospecção