Oficina
Identificando terrenos que incorporadoras compram
André Cunha · Diretor da Ayty Realty / Alfa Realty
Quem é André Cunha
Oficina apresentada duas vezes na Sala 3 do Bloco C em 28/08 — às 11h00 e às 15h00 —, com cerca de 45 minutos de exposição e perguntas abertas ao longo e no fim. As duas edições seguiram o mesmo roteiro: quatro perguntas de comitê (quando, onde, quanto e como comprar) e quatro etapas de execução (prospecção estratégica, avaliação profissional, estruturação inteligente e negociação e venda), com casos de São Paulo, do Rio de Janeiro e de Santos. Nas duas o tempo apertou no fim, e a apresentação completa foi prometida por WhatsApp a quem deixasse contato. A edição da tarde recomeçou do início por causa do público que circulava entre as oficinas. Nas duas houve uma homenagem ao Dia do Corretor de Imóveis, lembrado na véspera.
Termos citados
VGV — Valor geral de vendas: a receita bruta do empreendimento, obtida multiplicando o potencial construtivo do terreno pelo preço do metro quadrado praticado na região.Método involutivo — A conta usada em avaliações e perícias: parte do VGV e desconta permuta, impostos, comissões, custo de construção, custos de incorporação, custo financeiro e margem do incorporador; o que sobra é o valor do terreno.Lend ratio — Quanto o terreno equivale dentro do VGV, em percentual — apresentado como número que varia com o produto, e não como métrica fixa de mercado.Outorga onerosa — O que a prefeitura cobra pelo direito de construir acima do coeficiente básico do terreno — descrita na fala como a prefeitura entrando de sócia no negócio.Zona de transição — A faixa em que um bairro ainda não valorizado encosta num bairro consolidado; sem barreira geográfica entre os dois, o mais barato tende a alcançar o preço do vizinho.Lag do proprietário — A janela entre o momento em que o mercado vira e o momento em que o dono da área percebe a virada e reprecifica — período de barganha alta para o comprador.V0 — A viabilidade de primeira passada, feita em minutos no papel — receita menos impostos, comissões e custos — só para dizer se o terreno está dentro ou fora; chamada de conta do guardanapo e, na edição da tarde, de conta do papel e pão.Mezanino — A camada de capital rápido tomada para viabilizar o lançamento, apresentada como a mais cara da composição de funding do projeto.SCP — Sociedade em conta de participação: estrutura em que o permutante — ou o corretor que opta por participar do resultado — entra no empreendimento sem assumir passivos trabalhistas e tributários da obra.Teste do catalisador — Comparação usada na oficina entre dois equipamentos de mesmo porte e mesmo arquiteto para checar se um vetor de crescimento se confirma: o que puxa a região não é a obra, é o fluxo diário de pessoas que ela gera.
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