28/08 · 12h00–13h0060 min de oficinaresumo em 14 min
Posicione-se no mercado de ativos digitais
A tokenização apresentada como a etapa que falta ao mercado imobiliário: o token não substitui a matrícula, ele é amarrado a ela por um arranjo jurídico — e é o que permite transferir direitos, liquidar pagamento e pagar comissão em segundos.
60 a 90 diasprazo hoje para concluir uma transação imobiliária, que a sessão propõe reduzir a segundos com liquidação e comissão automáticascomparação apresentada na sessão
27% ao anocrescimento anual estimado para o mercado de imóveis tokenizadosestudo de mercado da Deloitte citado na sessão
9 mildetentores de direitos sobre um mesmo imóvel em Porto Alegre, no caso usado para mostrar até onde o arranjo jurídico chegacaso relatado na sessão
93%das vendas tokenizadas da incorporadora apresentada foram de imóveis inteiros, não de fraçõesoperação relatada na sessão
O essencial
Anúncio digitalizado, transação analógica
O que o setor tem de mais tecnológico, sustentou a sessão, são portais de listagem: anuncia-se online, mas para vender ainda se liga para a incorporadora, se assina papel e se registra no cartório. Varejo, alimentação, mobilidade e bancos passaram de semanas para minutos e segundos; o imóvel continua levando semanas.
Matrícula e token, lado a lado
A matrícula continua existindo e é exigência do Código Civil. O que se faz é criar um vínculo jurídico entre ela e o token — por SPE, veículo de custódia, holding ou permuta —, de modo que o que circula digitalmente são direitos obrigacionais, enquanto o direito real só se transmite na matrícula.
Intermediação por corretor e o limite da CVM
A venda de imóvel tokenizado foi apresentada como competência do corretor, com oferta feita só por ele. O limite citado: se o retorno depender de esforço de terceiro, o ativo deixa de ser imobiliário e passa a ser tratado como do mercado financeiro, regulado pela CVM — e aí sai da mão do corretor.
Inteiro e fracionado na base apresentada
O fracionamento é o que mais atrai quem procura o assunto, mas foi descrito como uma vantagem entre outras: na incorporadora mostrada, 93% dos imóveis tokenizados foram vendidos inteiros. As vantagens listadas antes do fracionamento foram velocidade, menos burocracia, menos custo e mais acesso.
Liquidação e comissão por smart contract
O contrato programado executa as regras sozinho: sinal em prazo definido, negócio desfeito se a obrigação não for cumprida, pagamento dividido entre vendedor e corretor no ato. No vídeo exibido, uma corretora parceira em Santarém, no Pará, recebeu a comissão na própria carteira digital durante a transação.
Regulação em disputa e projetos de lei
A resolução do COFECI sobre tokenização imobiliária, editada em 2025, foi suspensa na justiça a pedido do órgão nacional de registro imobiliário. Seguem em discussão cinco ou seis projetos de lei no Congresso e um grupo de trabalho que reúne bancos, Banco Central e órgãos de registro.
Contexto
Palestra solo apresentada duas vezes na Sala 3 do Bloco D em 28/08 — às 12h00 e às 16h00 —, com tradução simultânea por fone e cerca de 40 minutos de exposição seguidos de perguntas da plateia. O conteúdo foi o mesmo nas duas edições: um panorama de tokenização imobiliária que vai do diagnóstico do setor aos arranjos jurídicos que ligam matrícula e token, passando por números de mercado, casos já executados e o estado da regulação. Foi dito que o tema já havia sido levado ao congresso no ano anterior e que na véspera houve um painel sobre o mesmo assunto. Na primeira edição as perguntas trataram de multipropriedade e dos arranjos que fazem o vínculo com o imóvel; na edição da tarde, com público menor, o bloco de perguntas foi mais longo e entrou em cartório, ITBI e na resolução do COFECI que está suspensa.
A sessão em detalhe
Diagnóstico
Do anúncio à transação
A abertura das duas edições foi a mesma comparação: nos últimos anos, varejo, alimentação, mobilidade, bancos e redes sociais encurtaram para minutos e segundos o que antes levava semanas — pedir comida, chamar um carro em dois a cinco minutos, transferir dinheiro por PIX. O mercado imobiliário, disse-se, ficou parado nos anos 80 e 90 nesse aspecto: o que ele tem de mais tecnológico são portais de listagem, que anunciam o imóvel mas não o transacionam. Para vender, ainda é preciso ligar para a incorporadora ou para o vendedor, assinar contrato e levar papel ao registro de imóveis — um processo de muitas semanas, que trava em pendência de matrícula, certidão ou inventário mal resolvido.
O contraste apontado é que o mercado imobiliário é a maior classe de ativos do mundo e, ao mesmo tempo, a menos líquida: movimentar um imóvel é muito mais difícil do que movimentar um papel no mercado financeiro. A analogia usada para explicar a evolução foi a das ações: no começo, a ação era literalmente um papel que atestava a propriedade de um pedaço da empresa; depois vieram os registros eletrônicos em bolsa, que digitalizaram a experiência; e por fim o ativo passou a ser digital de fato. No imóvel, o setor está no meio do caminho — assinatura eletrônica e e-notariado digitalizam a experiência e poupam deslocamento, mas não tornam o ativo digital, porque a transferência continua analógica.
A ordem de grandeza apresentada veio de estudos de mercado citados do palco: o mercado de imóveis tokenizados chegaria a US$ 1 trilhão até 2030, com projeção de US$ 4 trilhões até 2032 no mesmo estudo, atribuído à Deloitte, e crescimento estimado de 27% ao ano. A tese que amarrou o bloco foi repetida nas duas edições, retomando um painel do dia anterior sobre o corretor do bilhão: o primeiro corretor bilionário do Brasil sairia de uma sala como aquela, porque são poucos os profissionais que já estão estudando o assunto.
O ecossistema apresentado foi descrito em números: mais de 30 mil carteiras digitais criadas por pessoas físicas e jurídicas para comprar imóvel tokenizado, 25 mil corretores cadastrados — que hoje vendem majoritariamente imóveis tradicionais na mesma plataforma — e 450 incorporadoras usando o sistema, com estoque tokenizado e não tokenizado. A empresa citada como a que trabalha o assunto foi a Netspaces, apresentada como grupo com empresas distintas para incorporadora, para imobiliária com foco em IA e para capacitação de corretores e advogados. Foi dito também que outras empresas fazem tokenização imobiliária, com abordagens mais ligadas ao mercado financeiro.
Como funciona
O vínculo entre a matrícula e o token
O ponto que a sessão fez questão de assentar, e que voltou nas perguntas das duas edições, é que a matrícula não desaparece. Todo imóvel precisa de registro e de titular — isso está no Código Civil e segue valendo até que a lei diga o contrário. O que se constrói é um vínculo entre o registro analógico e o token: o imóvel é transferido para uma pessoa jurídica — SPE, veículo de custódia ou holding —, essa estrutura passa a ser a titular da matrícula, e o token emitido representa os direitos sobre aquele imóvel. O paralelo oferecido foi o das cotas de uma holding patrimonial: quem tem a cota não é o proprietário direto do imóvel, mas tem direitos sobre ele.
A distinção jurídica repetida foi entre direito real e direitos obrigacionais. O direito real só se transmite com a matrícula; o que o token carrega é o conjunto de direitos e obrigações do imóvel — receber aluguel, pagar IPTU, pagar condomínio, arcar com as despesas —, transferido por cessão. Foi dito que existem hoje mais de um arranjo para fazer esse vínculo, escolhidos caso a caso conforme se trate de incorporadora ou de pessoa física, e que os instrumentos usados — permuta, alienação fiduciária, contrato social — têm em comum travar a matrícula e liberar a movimentação para o ambiente digital. A partir daí, cada transação acontece no token, não no registro de imóveis. Neste ano foi lançado mais um modelo, o contrato social inteligente, que leva a tokenização para dentro do contrato social da estrutura que detém o imóvel.
O caso usado para mostrar o limite do arranjo é de Porto Alegre: para provar que era legalmente possível, um imóvel foi tokenizado com 9 mil detentores de direitos, que recebem rendimento do aluguel, arcam com eventuais custos e declaram a posição no imposto de renda. A ressalva veio na mesma frase: o imóvel não tem 9 mil proprietários na matrícula, o que seria impossível — a matrícula está em nome de uma estrutura de custódia, e o que se distribui são direitos obrigacionais.
As razões técnicas apresentadas para o registro em blockchain foram quatro: é mais seguro, porque o registro é imutável e replicado em milhares de computadores pelo mundo, sem depender de um cadastro único; é mais rápido, porque a liquidação se dá em segundos; é mais fácil, porque tudo acontece digitalmente, com o imóvel numa carteira no celular; e é mais eficiente, porque reduz custo de burocracia e de recurso humano. Foi mencionado ainda que o trabalho só é feito sobre imóveis com matrícula limpa, sem pendência, e que o imóvel usado exige uma etapa anterior de saneamento e transferência para o veículo de custódia antes de entrar no sistema.
Numa das perguntas da primeira edição, alguém quis saber se timeshare e multipropriedade entram nesse desenho. A resposta foi que a multipropriedade tem matrícula própria e, portanto, é tokenizável — sendo um assunto que já não é tão novo, mas segue polêmico.
Arquitetura
A analogia do carro: corretor, IA, blockchain e smart contract
Para explicar como as peças se encaixam, a sessão usou a figura de um carro. O piloto é o corretor: a posição sustentada foi a de que não há substituição do humano pela IA, e sim potencialização de quem souber usar a tecnologia. O turbo é a inteligência artificial, descrita pelo salto de produtividade — falar com 100 clientes com o mesmo esforço com que se falava com 10, fazer em uma hora o que levava dias, atender em segundos e a qualquer hora, inclusive à noite, quando o corretor não está online. Foram citados agentes de captação, de qualificação, de contrato e de marketing trabalhando em esteira, com atendimento chegando pelo WhatsApp até a fase de contrato.
O motor e a infraestrutura são a blockchain; as engrenagens são os smart contracts, contratos programados que executam sozinhos as regras combinadas. O exemplo dado foi simples: o contrato prevê que o cliente pague o sinal em um número determinado de dias; se ele não cumprir, o negócio se desfaz automaticamente e tudo fica registrado. Quando cumpre, a liquidação e a divisão do valor acontecem no ato — parte para o vendedor ou incorporador, parte para o corretor, a título de comissão. O chassi é o que foi chamado de propriedade digital: o padrão que integra corretor, imobiliária, incorporadora e vendedor no mesmo ambiente de transação.
O objetivo declarado dessa arquitetura foi enunciado em número: o que hoje leva de 60 a 90 dias passaria a levar segundos, com comissão automática e sem fricção no processo. A ressalva também foi feita: hoje as ferramentas ainda não conversam cem por cento entre si, é um processo em evolução — mas bem mais conectado do que estava no ano anterior.
A moeda entrou no mesmo raciocínio. Foi dito que o Banco Central trabalha desde 2020 na tokenização da moeda e que o projeto hoje está mais ligado às integrações que permitem a liquidação do que ao dinheiro digital em si. Para que um smart contract liquide de ponta a ponta, é preciso ter moeda digital do outro lado — o DREX, as stablecoins lastreadas em dólar como USDC e USDT, ou mesmo o Bitcoin —, casando ativo digital com moeda digital.
Casos
Vendas tokenizadas, parcelamento e token como garantia
O que a sessão descreveu como operação em escala hoje é a venda de imóveis de incorporadoras: elas tokenizam na incorporação, na própria SPE, e vendem as unidades pela plataforma. Na incorporadora usada como exemplo, 93% dos imóveis tokenizados foram vendidos inteiros — ou seja, o comprador adquiriu 100% da unidade, não uma fração. Quando o imóvel fica pronto, o comprador tem o token; o imóvel segue custodiado na SPE ou na holding. O segundo caso é o da venda secundária: quem tokenizou o próprio imóvel no passado pode revendê-lo pela plataforma e, como tem o token, consegue parcelar a venda usando o próprio token como garantia.
Dois vídeos foram exibidos, um em cada edição, mostrando a transação de ponta a ponta: escolha da unidade, valor, e-mail do comprador, resumo da transação, forma de pagamento e envio; do outro lado, o comprador acompanhando pelo celular, sem cartório e sem sala de contrato, e o recebimento dos valores pela carteira digital. O ponto destacado depois do vídeo foi onde estava a corretora daquela transação: em Santarém, no Pará, cadastrada na operação, recebendo a comissão na hora, numa carteira digital igual à do cliente. A pergunta que a sessão deixou no ar foi o desdobramento — se houvesse mais de um corretor, ou uma securitização do lado da incorporadora, todas as partes cadastradas receberiam a sua parcela automaticamente.
Os pilotos com pessoa física foram apresentados como demonstração do que a tecnologia e o arranjo jurídico permitem, não como o negócio principal. Numa venda, a compradora adquiriu 20% do imóvel e tem cinco anos para comprar os 80% restantes, pagando aluguel nesse intervalo — regra escrita no smart contract entre ela e o vendedor. Em outro, uma diarista que dificilmente obteria crédito bancário conseguiu financiamento direto com um investidor, com o token do imóvel em garantia. Em um terceiro, um motoboy que precisava de R$ 150 mil para comprar o apartamento captou o valor por uma plataforma parceira, em modelo de crowdfunding, com o token servindo de garantia para os investidores. Também foram citados pilotos com bancos e cooperativas de crédito, para ligar crédito imobiliário e token como instrumento de garantia, e um piloto de assinatura de imóveis, que permitiria ao cliente ter pedacinhos de vários imóveis.
Esse piloto de assinatura foi o que esbarrou na fronteira regulatória, e a explicação vale para todo o desenho: para o ativo ser tratado como imobiliário, o cliente precisa ter autonomia e ser de fato gestor do que comprou. Se o retorno depender de esforço de terceiro, o ativo passa a ser do mercado financeiro, regulado pela CVM — e aí não é mais o corretor quem intermedeia. Daí a insistência de que a oferta do token imobiliário se faz só por corretor, com intermediação e comissão, conforme a regra do COFECI citada do palco.
Regulação
COFECI, Banco Central e o registro de imóveis
A linha do tempo apresentada começa em 2021, com o primeiro imóvel tokenizado em Porto Alegre e um provimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul autorizando esse tipo de operação. Vieram três anos descritos como de trabalho relativamente solitário, criando casos e arranjos jurídicos. Em 2024, a segunda fase do DREX levou bancos acostumados a crédito imobiliário a pilotos de liquidação em blockchain, inclusive com registro de garantia tokenizada em alienação fiduciária. No último ano, segundo a sessão, o assunto andou rápido: em 2025 o COFECI editou uma regulamentação para a tokenização imobiliária, e poucos meses depois ela foi suspensa na justiça, a pedido do órgão nacional de registro imobiliário.
O estado atual foi descrito como ausência de regulação específica, com cinco ou seis projetos de lei em discussão no Congresso e um grupo de trabalho reunindo bancos, Banco Central e órgãos de registro em torno da tokenização imobiliária. A posição declarada foi que tudo o que se faz hoje se apoia na legislação vigente — lei geral, direito privado, direito empresarial, lei de contratos, Código Civil — e que a expectativa é de regulação específica em horizonte curto, incluindo cartório, registro de imóveis e prefeitura no desenho. No comparativo internacional citado, Dubai já registra o token na própria matrícula, com o governo fazendo o papel que aqui cabe ao cartório.
O bloco de perguntas da tarde foi direto ao ponto sensível. Um participante que se apresentou como advogado e corretor levantou o lobby no Congresso, a perda de trabalho dos notários e o recolhimento do ITBI. A resposta foi que não há intenção de ocupar o espaço dos cartórios, que a definição de lei não é do mercado — o mercado cria e empurra a demanda, a regulação vem depois — e que o imposto de transmissão incide no ato inicial, quando há transferência de direito real, passando a movimentação a correr no token a partir dali, com diferenças conforme o arranjo escolhido.
A mesma conversa esclareceu um mal-entendido recorrente: não é que uma pessoa jurídica compre o imóvel. Nos casos de pessoa física, o que se faz é uma permuta entre o titular do imóvel e o veículo de custódia — a forma encontrada de blindar o imóvel e dar lastro a quem comprar o token, enquanto os registradores não fazem esse papel. Nos casos de incorporadora, o imóvel já nasce na SPE. E outra pergunta da tarde tratou da resolução suspensa do COFECI, que previa corretor responsável por matrícula tokenizada e renda recorrente a cada negociação: a resposta foi que a resolução segue suspensa, sem previsão, e que não dá para dizer se vai prosperar.
Os obstáculos práticos também apareceram. Nem toda incorporadora quer virar veículo de custódia, o que exige mudar o propósito da SPE e adaptar todo o jurídico. A percepção de valor, disse-se, já é nítida para a incorporadora e para o corretor, mas ainda está no começo para o cliente final, que estranha não ter o próprio nome na matrícula. E o tamanho da operação foi relativizado do próprio palco: é uma fração muito pequena do mercado imobiliário, mas os casos mostram que já é possível fazer.
O que ficou
Assentado
A matrícula continua sendo exigência legal e não é substituída: o token é amarrado a ela por um arranjo jurídico — SPE, veículo de custódia, holding ou permuta — e o que circula são direitos obrigacionais, já que o direito real só se transmite na matrícula.
O que existe em escala hoje é a venda de imóveis de incorporadoras, com 93% das unidades tokenizadas vendidas inteiras; os casos de pessoa física — parcelamento com token em garantia, financiamento por investidor, crowdfunding — foram apresentados como pilotos.
O smart contract executa as regras do negócio sozinho: prazo de sinal, desfazimento automático se a obrigação não for cumprida, liquidação e split da comissão na hora, com o corretor recebendo na própria carteira digital.
A oferta do token imobiliário é feita por corretor, com intermediação e comissão; se o retorno depender de esforço de terceiro, o ativo sai do campo imobiliário e passa a ser tratado como do mercado financeiro, sob a CVM.
Tudo o que se faz hoje se apoia na legislação vigente — Código Civil, direito privado e empresarial, lei de contratos —, na ausência de regulação específica.
Em aberto
A resolução do COFECI sobre tokenização imobiliária, de 2025, segue suspensa na justiça a pedido do órgão nacional de registro imobiliário, sem previsão e sem certeza declarada de que vá prosperar.
Cinco ou seis projetos de lei tramitam no Congresso e há um grupo de trabalho com bancos, Banco Central e órgãos de registro; a expectativa manifestada foi de regulação específica em horizonte curto, incluindo cartório, registro de imóveis e prefeitura.
A incidência de ITBI e o papel dos notários seguem em discussão: a sessão sustentou que o imposto incide no ato que transfere o direito real e que dali em diante a movimentação corre no token, com variação conforme o arranjo.
A adaptação da incorporadora — mudar o propósito da SPE, virar veículo de custódia, ajustar o jurídico — foi apontada como obstáculo prático à escala.
A percepção de valor pelo cliente final foi descrita como ainda no início, especialmente pela ausência do nome dele na matrícula, enquanto para incorporadora e corretor já seria nítida.
Termos citados
Tokenização imobiliária
Representar em um token os direitos sobre um imóvel, criando um vínculo jurídico entre a matrícula, que permanece, e o registro digital que passa a ser transacionado.
Tese central, repetida nas duas edições.
Direitos obrigacionais x direito real
O direito real só se transmite com a matrícula; o token carrega os direitos e obrigações do imóvel — receber aluguel, pagar IPTU e condomínio, arcar com dívidas —, transferidos por cessão.
Distinção usada para explicar o caso do imóvel com 9 mil detentores de direitos.
Smart contract
Contrato programado que executa sozinho as regras combinadas e fica registrado na blockchain: prazo de sinal, desfazimento automático em caso de descumprimento, liquidação e divisão do valor entre vendedor e corretor.
Descrito como as engrenagens da analogia do carro.
Veículo de custódia
Pessoa jurídica — SPE ou holding — que passa a titular a matrícula e trava o imóvel, dando lastro ao token emitido sobre os direitos daquele bem.
Resposta ao participante que perguntou em nome de quem fica o imóvel no cartório.
Propriedade digital
Nome dado ao padrão que integra corretor, imobiliária, incorporadora e vendedor no mesmo ambiente de transação — o chassi da analogia do carro.
Bloco sobre a arquitetura do ecossistema.
Contrato social inteligente
Modelo lançado neste ano que leva a tokenização para dentro do contrato social da estrutura que detém o imóvel, criando ali o vínculo entre imóvel e token.
Citado na linha do tempo dos arranjos jurídicos.
Marcos citados
2021Primeiro imóvel tokenizado do ecossistema apresentado, em Porto Alegre, com provimento do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul autorizando esse tipo de operação
2024Segunda fase do DREX, no Banco Central, com pilotos de liquidação em blockchain envolvendo bancos de crédito imobiliário e registro de garantia tokenizada
2025Resolução do COFECI sobre tokenização imobiliária editada e, poucos meses depois, suspensa na justiça a pedido do órgão nacional de registro imobiliário
Em discussãoCinco ou seis projetos de lei sobre tokenização de imóveis no Congresso, ao lado de grupo de trabalho com bancos, Banco Central e órgãos de registro
2030Horizonte citado do estudo de mercado para US$ 1 trilhão em imóveis tokenizados, com crescimento estimado de 27% ao ano
Citados na oficinaNetspaces·COFECI·CVM·Banco Central do Brasil·DREX·Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul·Órgão nacional de registro imobiliário·Código Civil·Deloitte (estudo de mercado citado)·Bitcoin·USDC e USDT (stablecoins)·PIX·Uber·Dubai (registro de token em matrícula)
