O que o incorporador não te conta sobre a viabilidade
Manoel Bruno· CEO da DOMI Inteligência Imobiliária
28/08 · 10h00 · Sala C4Viabilidade econômicaIncorporação imobiliáriaVGVMargem e descontoPermuta e terrenoCusto de obra
Quem é Manoel Bruno
Oficina apresentada duas vezes na Sala C4 do Bloco C em 28/08 — às 10h00 e às 14h00 —, em formato de aula com perguntas abertas da plateia do começo ao fim. O recorte anunciado nas duas edições foi o mesmo: uma leitura macro de viabilidade econômica e financeira do ponto de vista de quem decide aprovar ou recusar uma proposta, sem entrar no fluxo de caixa completo. O efeito do tempo foi deliberadamente deixado de fora nas duas edições, anunciado como assunto que pediria horas próprias. As duas sessões fecharam com a mesma dinâmica: QR code para o perfil de Instagram, comentário com a ação prática que cada participante pretende aplicar na segunda-feira, livro autografado para as três melhores respostas e e-book sobre viabilidade econômica e financeira para todos os que comentassem.
Termos citados
Conta de padaria — A conta simples e macro que antecede a viabilidade completa: serve para filtrar rapidamente se um negócio faz sentido, antes de montar fluxo de caixa, premissas e indicadores como TIR, ROE e VPL.Conta macro dos 63% — A soma do custo do terreno com o custo da obra, ambos lidos como percentual do VGV, tomada como teto de referência em 63%. Apresentada como filtro de entrada — passar autoriza avançar na análise; ultrapassar significa admitir margem abaixo da média de mercado.Margem bruta — O que sobra da receita do empreendimento depois de descontados apenas terreno e obra — 37% no cenário-base apresentado. Da margem bruta até a líquida entram ainda comercial, tributos, marketing, projetos, financeiro e taxa de gestão.Exposição de caixa — O volume de recursos que o incorporador precisa aportar no empreendimento frente ao VGV, antes e durante a entrada do dinheiro de clientes e do financiamento. Varia por segmento: menor no econômico, mais alavancado, e maior no alto padrão.Moeda forte — Rodar a viabilidade sem corrigir receitas nem despesas por inflação, trabalhando com valores de hoje; a correção vai sendo aplicada à medida que o empreendimento caminha, contra o traçado inicial planejado — a linha de base.
Oficina
