27/08 · 10h00–11h0060 min de oficinaresumo em 9 min
Conflitos em Condomínio: como eles afetam negociações e valor
Oficina jurídica sobre os conflitos de condomínio que derrubam vendas e locações — do síndico que exerce corretagem ilegal ao rateio mal classificado — e a rotina de diligência que protege o negócio: atas, certidão negativa e registro por e-mail.
6.530/78lei que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, base da discussão sobre exercício ilegalLei nº 6.530, de 1978
723artigo do Código Civil que impõe ao corretor cuidado, prudência e dever de informar riscos relevantesCódigo Civil de 2002
5 a 4placar da votação, relatada na oficina, que firmou o entendimento vigente sobre proibição de Airbnb em condomínio residencialjulgamento citado na sessão
90 diasprazo da locação por temporada, a régua legal usada para discutir o encaixe do aluguel por aplicativoLei do Inquilinato, art. 48
O essencial
Síndico e porteiro não substituem o corretor
Comercializar imóveis dentro do condomínio sem habilitação é exercício ilegal de profissão regulamentada, com consequências cíveis e criminais — alcançando o síndico conivente. O condomínio que sabe da prática precisa se manifestar: não pode ficar inerte.
Diligência documental antes de fechar
As últimas atas de assembleia funcionam como raio-x do condomínio — ânimos, caixa, fundo de reserva, rateios em curso — e a certidão negativa de débitos do condomínio entra na negociação antes da proposta.
Despesa ordinária × rateio extraordinário
Na locação, o locatário participa das despesas ordinárias e o locador responde pelos rateios extraordinários (artigos 22 e 23 da lei de locação). O que decide é a natureza da despesa, não a linha em que ela aparece no boleto.
Pré-cadastro, documentos e janelas de visita
Pré-cadastro de corretor é lícito e cabe ao regimento interno; exigir antecedentes criminais, pedir documentos excessivos e criar janelas de visita que inviabilizam a operação foram classificados como restrições arbitrárias, a contestar.
Perda de uma única chance
Quando um abuso derruba negócio já encaminhado, essa construção doutrinária permite discutir indenização — desde que haja prova. Registrar por e-mail e tentar mediação antes da jurisdição foram as práticas defendidas.
Airbnb e a convenção do condomínio
Pelo entendimento relatado, condomínio de destinação residencial pode proibir a locação por aplicativo; autorizá-la exige previsão expressa na convenção — e a lei de locação segue sem categoria própria para o modelo.
Contexto
Oficina realizada na sala A1 (Bloco A · Sala 1) em 27/08, em duas sessões — 10h00 e 14h00; a edição da tarde retomou o conteúdo apresentado de manhã. O formato anunciado foi o de troca de experiências: exposição com slides intercalada por casos que a plateia trouxe e que foram respondidos na hora, conduzida por advogado que atua majoritariamente para condomínios e para arrematantes de imóveis em leilão. O propósito declarado: que o corretor saia do congresso com insights e uma rotina de diligência — a conferência antes de fechar negócios.
A sessão em detalhe
Profissão regulamentada
Síndico, porteiro e o exercício ilegal da corretagem
A oficina abriu situando a corretagem como profissão regulamentada — com exercício amparado na Constituição Federal, disciplinado pela Lei nº 6.530, de 1978, e com deveres apontados nas normas do COFECI — e o condomínio como o ambiente em que essa prerrogativa é desafiada no dia a dia. O retrato apresentado: síndicos e porteiros que barram o corretor porque querem a primeira oportunidade de comercializar o imóvel — indicando comprador, intermediando e recebendo comissão sem habilitação.
A régua proposta para separar papéis: o síndico não é a autoridade máxima do condomínio, e o porteiro é um controlador de acesso — pode e deve filtrar quem entra, mas a recusa sem justificativa não deve partir dele; quando parte, o condomínio pode responder. Havendo conivência, as consequências vão da esfera cível à criminal, inclusive na pessoa do síndico.
O caminho descrito para quando a prática aparece: notificar formalmente para que cesse — num dos casos relatados, o funcionário foi notificado a parar imediatamente, sob pena de justa causa. O condomínio que tem ciência da situação precisa se manifestar, não pode ficar inerte; e prática denunciada de forma repetida acaba corrigida.
Um desdobramento ético completou o bloco: o advogado do condomínio não defende os interesses pessoais do síndico. Contratos desse tipo, contou-se, são recusados de saída — porque quem defende o condomínio pode, amanhã, precisar processar o síndico que o prejudicou.
Acesso e limites
Regras de acesso legítimas, restrições arbitrárias e a perda de uma única chance
Exigir pré-cadastro de corretores para visita foi defendido como atitude lícita do condomínio: o lugar natural dessas regras é o regimento interno e, quando ele silencia, o caminho é estabelecê-las em assembleia — a alteração do regimento pede o voto de 50% mais um dos presentes. Na outra ponta, o corretor precisa respeitar as regras da casa, que valem para todos; e o condomínio tampouco pode criá-las a qualquer tempo, a qualquer hora e de qualquer jeito.
Dos cenários reais que já atrapalharam negócios, a oficina listou excessos: exigir antecedentes criminais do corretor — prática já vista, embora vedada —, pedir documentos excessivos, proibir open house sem justificativa razoável e criar janelas de visita tão estreitas que inviabilizam qualquer operação, como restringir as visitas a poucos dias e horários da semana. Restrições assim foram classificadas como arbitrárias e passíveis de contestação.
Práticas do mercado também entraram na conversa: o lockbox — a caixinha em que o proprietário deixa a chave e avisa a portaria, já adotada por clientes no Rio — e o debate sobre identificação na portaria: se a carteira do CRECI basta como documento ou se o condomínio pode exigir o CPF do corretor. A comparação feita foi com a carteira da OAB; o ponto ficou anotado como pendente de pesquisa.
Fechando o arco, a teoria da perda de uma única chance — anunciada logo na abertura como um dos temas do dia: quando a conduta abusiva derruba um negócio fechado, com cliente definido, a construção doutrinária permite discutir indenização. A viabilidade depende da análise do caso concreto e de documentação — e daí a recomendação de registrar informações importantes por e-mail, deixando o WhatsApp para a troca do dia a dia: conversa apagada e telefone perdido levam a prova junto. Antes de judicializar, tentar a mediação.
Antes de fechar
Atas, certidão negativa e a rotina do corretor diligente
O artigo 723 do Código Civil foi apresentado como a base do dever de diligência: cuidado, prudência e informação sobre os riscos relevantes do negócio. Na prática proposta, isso vira rotina documental — documentar os impedimentos e alinhar previamente o procedimento com síndico, administradora e portaria.
A ferramenta mais defendida foi a leitura das últimas atas de assembleia, descritas como o termômetro do condomínio: mostram os ânimos, a saúde financeira, se o caixa é positivo ou negativo, se o fundo de reserva vem sendo guardado e se há rateio extra em curso — um raio-x do condomínio. Para dar concretude, a sala foi convidada a se imaginar numa assembleia com um rateio de obra de R$ 1 milhão em pauta — situação descrita como nada incomum nos condomínios.
Na negociação, a peça-chave apontada foi a certidão negativa de débitos do condomínio. Um caso recente relatado na oficina ilustrou o outro lado do balcão: uma certidão de condomínio emitida com meses de validade, para uma cobrança que vence todo mês — sintoma de um mercado ainda carente de bons profissionais e de boas administradoras.
O bloco fechou com a régua ética: diante de condomínio em situação ruim, alertar o cliente e, se for o caso, ajudá-lo a procurar outro imóvel — perde-se a comissão de hoje, ganham-se a confiança e as indicações de amanhã. A síntese oferecida: o corretor diligente não apenas vende ou aluga — antecipa o problema que poderia impedir o negócio e prepara os argumentos para superá-lo; quanto mais informação técnica e jurídica sobre o condomínio, maior a chance de vender e maior a segurança. O material termina com um checklist do corretor diligente: datas, obras aprovadas e situação financeira.
Quem paga o quê
Despesa ordinária, rateio extra e a dívida que acompanha o imóvel
O vocabulário veio primeiro: a taxa ordinária cobre a manutenção e o funcionamento geral do condomínio; a taxa extra — os famosos rateios — atende ao que foge da despesa corrente, como pintura de fachada, peça de elevador ou vazamento na piscina. O fundo de reserva não se confunde com a taxa extra: é o dinheiro do imprevisível e do urgente — um portão, um sistema de segurança — quando não vale a pena acionar o seguro e o conserto não pode esperar.
Dali a oficina foi aos artigos 22 e 23 da lei de locação: o locador responde pelos rateios extraordinários; o locatário participa das despesas ordinárias — e não participa de rateio extra. O exemplo clássico foi a troca da placa do elevador, peça cara que os contratos de manutenção geralmente não cobrem: rateio extra, conta do locador — ainda que existam proprietários tentando repassá-la ao inquilino, o que leva locatários a buscar orientação. A instrução prática: examinar a natureza da despesa que originou a cobrança, e não a linha do boleto em que ela aparece.
No desenho do contrato, o repasse admite forma segura: cobrar condomínio e IPTU dentro do boleto único de aluguel, com especificação — no exemplo dado, aluguel de 2.000 mais 1.000 de condomínio e IPTU viram um boleto único de 3.000, escrito como aluguel, com condomínio e IPTU especificados. Também se apontou a possibilidade de cláusula prevendo o repasse de aumentos de condomínio e de IPTU sem prejuízo do reajuste do aluguel — e, no sentido inverso, não há ilicitude em o locador absorver parte dessas despesas e repassá-las apenas proporcionalmente.
Sobre dívidas, a regra apresentada: o débito de condomínio pertence ao imóvel — acompanha a coisa, não o CPF de quem o gerou. Quem compra unidade com débito assume a cobrança; em execução, o novo proprietário é quem responde, com substituição do polo passivo. Na entrega de empreendimento, a taxa condominial só pode ser cobrada do comprador a partir do momento em que ele pega as chaves — ou de quando, notificado pela construtora a retirá-las, deixa de fazê-lo.
Os casos da plateia esticaram o bloco. Num condomínio de casas entregue em parte, com despesas alcançando unidades ainda sem morador, a resposta foi condicionada à existência de previsão expressa de futuros rateios no contrato de compra e venda — com o lembrete de que nem toda briga vale a pena: com dívida pequena, o gasto com honorários pesa, e um e-mail bem fundamentado vem antes de qualquer ação. Em outro caso, sobre prestação de contas, ficou dito que o fundo de reserva usado numa obra continua sendo dinheiro do condomínio, rendimentos incluídos — e que os caminhos contra a gestão ruim são a assembleia de destituição do síndico e a ação de responsabilidade civil. Sobre câmeras, a orientação foi de cautela: a extração de imagens depende de autorização judicial — ao morador, exibem-se as imagens da sua unidade, sem permitir que circulem —, e instalar câmera em área comum com acesso às gravações passa por assembleia, aprovação e termo de responsabilidade de cada pessoa autorizada, sob risco de o condomínio responder por dano moral e material.
Locação por aplicativo
Airbnb, a convenção do condomínio e a lei que não previu o modelo
O último tema atendeu a uma pergunta feita ainda no meio da sessão, sobre um prédio com locações de altíssima rotatividade. O entendimento relatado, firmado numa votação apertada de 5 a 4, é o de que os condomínios podem proibir a locação via Airbnb desde que a destinação prevista na convenção seja residencial — o caso da grande maioria; para autorizar a modalidade, é preciso previsão expressa na convenção. Na sequência, relatou-se que o tema foi afetado e retirado de pauta, diante do volume de recursos em tramitação — e esse segue sendo o último entendimento disponível.
O nó técnico exposto: o artigo 48 da lei do inquilinato conhece três tipos de locação — residencial, comercial e por temporada, esta com previsão de 90 dias — e nasceu num tempo em que se comprava jornal para procurar imóvel. Hoje se aluga pelo aplicativo, e é exatamente esse desencaixe que está em discussão.
A oficina não escondeu a reserva ao modelo — o risco que a alta rotatividade representa para os condôminos — e registrou que nenhum direito é absoluto: a proibição toca o direito de propriedade, mas encontra amparo em previsão legal.
O que ficou
Assentado
A corretagem é profissão regulamentada — Constituição Federal e Lei nº 6.530/1978; síndico ou porteiro que faz o papel do corretor comete exercício ilegal, com consequências cíveis e criminais, e o condomínio ciente não pode ficar inerte.
Pré-cadastro de corretor para visitas é exigência lícita quando prevista no regimento interno; restrições arbitrárias — antecedentes criminais, documentos excessivos, janelas de visita que inviabilizam o negócio — devem ser contestadas.
Locatário participa das despesas ordinárias; rateio extraordinário é do locador; fundo de reserva não se confunde com taxa extra — a natureza da despesa decide quem paga.
Dívida de condomínio acompanha o imóvel, não o antigo dono; a taxa passa a correr do recebimento das chaves ou da notificação para retirá-las.
Rotina do corretor diligente: atas recentes, certidão negativa de débitos do condomínio, alinhamento prévio com síndico e administradora, registro por e-mail e mediação antes da jurisdição.
Em aberto
Se a carteira do CRECI basta como identificação na portaria, dispensando o CPF do corretor — ponto anotado na própria oficina como ainda por pesquisar.
A régua definitiva para a locação por aplicativo: com o tema afetado e fora de pauta, e o artigo 48 da lei do inquilinato sem categoria para o modelo, vale por ora o entendimento firmado por 5 a 4.
Termos citados
Perda de uma única chance
Construção doutrinária que permite discutir indenização quando uma conduta abusiva derruba um negócio que já estava encaminhado; a viabilidade depende da documentação e da análise do caso concreto.
Anunciada na abertura como um dos temas do dia e retomada no fechamento, ao tratar dos excessos de condomínios que derrubam negócios.
Fundo de reserva
Recurso do condomínio para o gasto imprevisível e urgente — um portão, um sistema de segurança — quando não vale a pena acionar o seguro; não se confunde com a taxa extra.
Bloco sobre a saúde financeira do condomínio e a leitura de atas.
Rateio extra
Cobrança fora da despesa corrente para uma necessidade pontual — fachada, peça de elevador, vazamento —, de responsabilidade do locador na locação.
Discussão dos artigos 22 e 23 da lei de locação: o que o locador paga e o que o locatário paga.
Certidão negativa de débitos do condomínio
Certidão que atesta a inexistência de débitos da unidade com o condomínio, solicitada na negociação.
Rotina de diligência antes do fechamento; o relato de uma certidão com meses de validade ilustrou a carência de bons emissores no mercado.
Locação por temporada
Uma das três modalidades de locação do artigo 48 da Lei do Inquilinato, com previsão de 90 dias.
Usada como régua para discutir o encaixe jurídico do aluguel por aplicativo.
Citados na oficinaConstituição Federal·Lei nº 6.530/1978·COFECI·CRECI·Código Civil de 2002 (art. 723)·Lei do Inquilinato / lei de locação (arts. 22, 23 e 48)·Associação Nacional dos Advogados Condominialistas·OAB São Paulo·Airbnb
