27/08 · 11h00–12h0060 min de oficinaresumo em 13 min
Leilão de imóveis simplificado: judicial e extrajudicial
A oficina desmontou os medos clássicos do leilão de imóveis — falta de dinheiro, imóvel ocupado, insegurança jurídica — e apontou onde estão as compras baratas: terceiro e quarto leilões do extrajudicial, venda online da Caixa e venda direta da PGFN, com o corretor apresentado como o investidor nato que falta nesse mercado.
1.300imóveis entram em leilão por dia no Brasil, em média — a matéria-prima da garimpagem diária proposta na oficinamédia do mercado de leilões citada na sessão
60 milimóveis disponíveis em leilão no país no momento da palestra — com a ressalva, repetida nas duas edições, de que nem todos prestamestimativa de mercado citada na sessão
50%da avaliação é o piso da segunda praça do leilão judicial quando o edital não fixa outro percentualregra do rito judicial apresentada em sessão
60parcelas para pagar imóvel na venda direta da plataforma Comprei — apontada como o endereço dos melhores negócios do Brasil hojeprograma da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN)
O essencial
O corretor como investidor do leilão
A tese que abriu as duas edições: o corretor alavanca o patrimônio dos clientes levando bons negócios até eles e fica de fora; sendo quem domina avaliação — o primeiro filtro de qualquer leilão — e leitura de bairro, ele é apresentado como o investidor nato desse mercado.
Entrada pequena, parcelamento e parceria
O caminho de entrada repetido de manhã e à tarde: sinal pequeno (a primeira compra relatada saiu com R$ 5 mil de entrada), compra parcelada sempre que possível e parcerias com sócios, amigos e clientes, que diluem risco e valor investido. O parcelamento imobiliza menos capital e, num caso relatado, permitiu suspender o pagamento e informar o juízo enquanto a disputa corria na justiça.
Terceiro e quarto leilões do extrajudicial
No extrajudicial, os dois primeiros leilões são obrigatórios por lei; o "pulo do gato", na expressão usada em sessão, é esperar os leilões seguintes e a venda online — o banco não quer o imóvel, baixa o preço para se livrar dele e pode até financiar a compra.
O que está no edital
Avaliação, ônus, dívidas de condomínio, incremento de lance e forma de pagamento estão no edital — a norma básica a ler antes de qualquer lance. No judicial, débitos tributários como IPTU acumulado não acompanham o arrematante; condomínio depende do que o edital disser.
Venda direta da PGFN na plataforma Comprei
A plataforma Comprei, da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, foi apresentada como o lugar dos melhores negócios do momento: venda direta conduzida pela própria procuradoria, pagamento em 60 parcelas e habilitação facultada a corretores para vender imóveis, restrita ao estado do CRECI de cada um.
Riscos mapeados: viabilidade, rural e sites falsos
O maior risco citado é a ausência de estudo prévio de viabilidade — primeiro a avaliação, depois a situação física e jurídica. Imóvel rural acende o sinal vermelho; sites falsos de leilão se denunciam por domínio .net hospedado no exterior e CNPJ recém-criado, com checagem no site Leilão Seguro, dos próprios leiloeiros.
Contexto
Palestra da Sala C3 (Bloco C) no primeiro dia do CIMI360, 27/08, apresentada em duas sessões — 11h00 e 15h00 —, conduzida por advogado e investidor em leilões de imóveis, com escritório em Maceió e São Paulo e trinta anos de atuação, CEO de plataforma de mentoria em arrematação. Formato de oficina de cerca de 50 minutos, com slides, perguntas da plateia respondidas ao longo da fala e QR code para envio do material e da legislação ao final; a sessão incluiu ainda convite à formação de parcerias de investimento e a divulgação da própria plataforma de mentoria. Este resumo consolida as duas edições do dia, que se confirmam mutuamente.
A sessão em detalhe
Abertura
Os mitos de entrada e o papel do corretor
A sessão abriu com um levantamento de perfil da sala — advogados em maioria nas duas edições, além de corretores e investidores — e uma provocação: o corretor, que enriquece clientes levando bons negócios até eles, costuma não participar do leilão de imóveis. A promessa anunciada foi percorrer o tema do começo ao fim em 50 minutos, derrubando primeiro os mitos que afastam iniciantes.
O primeiro mito atacado foi o do dinheiro: leilão não seria coisa só de rico. O caminho apresentado combina sinal pequeno e parcelamento — a primeira compra relatada em sessão começou com R$ 5 mil de entrada — e compras em sociedade, que imobilizam menos capital. O segundo mito foi o do imóvel ocupado, descrito como o menor dos problemas: na experiência trazida ao palco, a grande maioria das desocupações saiu de forma amigável, às vezes com ajuda de mudança ou um pequeno pagamento; há o prazo de 60 dias para desocupar, as ações judiciais previstas em lei como reserva, e a ressalva de que o inquilino só permanece até o fim do contrato se a locação estiver averbada na matrícula do imóvel — o que, na observação feita em sessão, raramente se faz.
O terceiro ingrediente é coragem com método: os únicos prejuízos relatados em leilão vieram de fora do ramo — uma Brasília antiga arrematada por R$ 1.500 na Justiça Federal cuja restauração custou mais do que o carro vale —, e a lição repetida nas duas edições foi comprar somente o que se entende. Houve ainda uma digressão sobre inteligência artificial: como na chegada do portal Zap, quando a Folha de S.Paulo noticiou o fim da profissão de corretor e a profissão cresceu, a IA traz informação que precisa ser checada, mas não tira do profissional a estratégia — momento, forma e percepção.
Fundamentos
Tipos de leilão, sistemas de lance e base legal
O leilão foi apresentado como concorrência pública que, no Brasil, só um leiloeiro oficial pode conduzir — a exceção são os beneficentes, entre amigos. A prática vem da antiguidade, passou pelos leilões de arte, e a profissão de leiloeiro é regulamentada no país desde o século retrasado, hoje pelo Decreto 21.981/1932; a comissão de praxe é de 5%, um pouco acima ou abaixo conforme o caso.
Três tipos estruturam o mercado: o judicial, o extrajudicial e o convencional — quando alguém, sem dívida nenhuma, contrata um leiloeiro para vender um bem. Bancos recorrem ao convencional por dois motivos ditos em sessão: compliance interno, que exige oferta pública sem favorecimento, e o fato de a disputa costumar subir o preço. Nos sistemas de lance, o padrão brasileiro é o leilão inglês, de lances abertos e crescentes; o holandês — que parte de um valor alto e consagra o primeiro lance — foi ilustrado com áreas cobiçadas vizinhas a shoppings; e o reverso, em que vence a menor proposta, pertence às licitações públicas, não ao mercado de imóveis.
No formato, a fala marcou uma virada: até poucos anos atrás os leilões eram presenciais e, na prática, restritos a quem circulava na área jurídica e tinha acesso aos editais; hoje a esmagadora maioria é online ou híbrida, e qualquer pessoa compra de qualquer lugar do país. A base legal listada para estudo — com envio prometido por QR code — foi o Código de Processo Civil na parte de execução, a Lei 9.514 (alienação fiduciária), a Lei de Registros Públicos e a lei de condomínios e incorporações.
Extrajudicial
Alienação fiduciária, bancos e Caixa
Extra, definiu a fala, significa fora: o leilão extrajudicial corre fora da justiça, no cartório de imóveis, e nasce do financiamento imobiliário que deixou de ser pago. Com duas ou três parcelas em atraso, o credor aciona o cartório, que notifica o devedor com prazo de 15 dias para purgar a mora — pagar o atraso e afastar o leilão. Não purgada, consolida-se a propriedade e vêm os dois leilões obrigatórios: o primeiro pelo valor de avaliação, o segundo tendo por referência o valor da dívida — regra distinta da judicial. Mudança recente citada: a hipoteca também passou a poder ir a leilão sem a via judicial.
A fala separou dois cenários com desfechos diferentes: no financiamento da casa própria, ainda que o imóvel saia por valor baixo, a lei impõe quitação ao consumidor; no empréstimo com imóvel dado em garantia, se o arrecadado não cobre a dívida, quem tomou o dinheiro segue devendo a diferença.
O "pulo do gato", na expressão usada nas duas edições, vem depois dos obrigatórios: no terceiro e no quarto leilões — já convencionais — o banco, que não quer pagar condomínio, limpar mato nem contratar segurança, baixa o preço para se livrar do imóvel e pode até financiar a compra; nos primeiros e segundos leilões, o pagamento costuma ser à vista, em 24 a 48 horas. A recomendação foi esperar por essas fases em vez de disputar as primeiras.
A Caixa, maior financiador do país e por isso dona do maior estoque de imóveis populares, ganhou capítulo próprio: depois dos dois leilões obrigatórios vêm licitação aberta, venda direta e a venda online, em que o preço vai caindo até fechar — a busca sugerida foi literal, "busque seu imóvel Caixa" no Google, com filtros por estado, cidade e tipo. Os poréns também foram ditos: regras internas que mudam periodicamente, edital específico a cada certame e uma fase pós-leilão considerada burocrática — um bom lugar para começar, na comparação feita em sessão, embora a preferência declarada tenha recaído no judicial e nos leilões de bancos fora a Caixa.
Judicial
O rito judicial, o edital e as vendas diretas
O leilão judicial nasce da execução: dívidas, condenações — e também disputas sem dívida, como sócios ou casais que não acordam sobre o imóvel comum. A justiça penhora ou torna indisponíveis bens do devedor para satisfazer o credor; antes do leilão, o credor pode adjudicar o bem — ficar com ele para compensar o crédito, depositando a diferença se o imóvel vale mais ou mantendo o saldo em execução se vale menos. Na prática relatada, o juiz costuma mandar direto a leilão. Outra tática apresentada: aproximar-se do credor — quando não é a Fazenda Nacional, com quem não há negociação — para que adjudique o bem e o negócio se faça depois, fora do leilão.
O edital concentra tudo: avaliação, local ou site do leilão, comissão do leiloeiro (5%, de praxe), ônus e dívidas. A primeira praça — praça e hasta são os nomes tradicionais — sai pelo valor da avaliação; na segunda, o juiz fixa o percentual e, silente o edital, prevalecem 50%; em falência e recuperação judicial não há piso, o valor é livre. O intervalo entre praças, que já foi de 15 dias, hoje pode ser de uma hora. As avaliações judiciais, feitas por oficiais de justiça nem sempre treinados para isso, foram apontadas como fonte dupla: de oportunidade, quando antigas ou baixas — caso relatado de um terreno com registro tão antigo que o mercado não localizava o imóvel —, e de espaço profissional para o corretor, tratado como quem de fato entende de avaliação.
Sobre dívidas, a regra explicada: débitos tributários, como IPTU acumulado, não acompanham o arrematante no judicial — o valor pago cobre o que há —, e a taxa de condomínio depende do edital; a leitura desatenta foi ilustrada com o caso de quem comprou barato e descobriu dívida condominial maior que o lance. Se sobra dinheiro na execução, o arrematante pode pedir ao juízo que a sobra cubra dívidas condominiais. Decisão recente do CNJ citada em sessão deu ao juízo do leilão o poder de baixar as restrições que pesam sobre o imóvel, sem percorrer vara por vara; créditos trabalhistas e tributários se habilitam no processo e disputam o dinheiro arrecadado — fila que não afeta a validade da arrematação nem alcança o arrematante.
O fecho do rito: expedido o auto de arrematação — uma certidão de que a arrematação ocorreu —, abre-se o prazo de 10 dias para impugnação, que o novo CPC pôs no lugar dos embargos, por vícios como a falta de citação do executado ou do cônjuge; consolidada a arrematação, ela não se desfaz, e sai a carta de arrematação, título que dispensa escritura e vai a registro com o ITBI de cada cidade. Bem indivisível vai inteiro a leilão, com a quota do coproprietário reservada pelo valor da avaliação. O pagamento admite sinal em 48 horas e saldo em 15 dias, a critério do juiz, e o CPC prevê parcelamento em até 30 meses. Liminares e tentativas de anulação existem, mas a regra apresentada é dupla: os leilões se mantêm e, quando algo desfaz o negócio, o dinheiro volta.
Duas vias fora do martelo fecharam o capítulo. A alienação por iniciativa particular, em que o juiz pode autorizar a venda do bem — mercado aberto ao corretor, com a ressalva de estudar o processo ou fazer parceria com advogado. E a venda direta da plataforma Comprei, da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional, apresentada como o endereço dos melhores negócios do Brasil hoje: pagamento em 60 parcelas — o exemplo levado ao palco foi uma indústria arrematada por R$ 300 mil, avaliada em R$ 1,5 milhão e paga em 60 meses —, lances com horário fixo de encerramento, sem reabertura de relógio (quem dá o lance no último segundo leva), e habilitação facultada a corretores para vender imóveis, restrita ao estado do CRECI. Leilão deserto também tem saída: proposta por valor menor nos autos, que o juiz pode balizar.
Prática
Garimpagem, estratégia de lance e riscos
A rotina proposta tem nome: garimpagem — 30 minutos a uma hora por dia procurando imóveis. O ponto de partida indicado foi o agregador Leilão Imóvel, que reúne, na estimativa citada, de 80% a 90% dos imóveis em leilão do país, com filtros por estado e cidade, e a plataforma paga Auket para quem se profissionaliza. Entre portais e casas de leilão, foram nomeados o portal Zuk — apontado como o maior do Brasil —, Freitas Leiloeiro, Franco Leilões, VIP Leilões e Mega Leilões, que mantêm contratos com bancos; o volume de leilões extrajudiciais supera o de judiciais, porque a justiça é lenta. O mercado descrito: cerca de 60 mil imóveis disponíveis e uma média de 1.300 entrando em leilão por dia — nem todos bons; a seleção é do comprador.
Todo leilão exige cadastro prévio, com documentos e biometria — e lance dado e não honrado foi enquadrado como conduta criminal. A estratégia apresentada é fria: definir o lance máximo antes, porque leilão é emoção, na expressão repetida em sessão; não ofertar cedo, para não despertar o interesse alheio; agir no minuto final, atento ao delay da internet; saber que cada lance eletrônico reabre o relógio por mais 3 minutos e que o edital fixa o incremento mínimo entre lances — R$ 5 mil, no exemplo dado. Acelerar lances para mostrar força ou esperar o concorrente cansar completam o repertório.
No pós-arrematação, o roteiro descrito foi comprar, reformar e vender — o house flipping, no termo trazido à fala — ou reter poucos imóveis de baixo valor em locação, para não se descapitalizar e seguir comprando; quem fica com tudo perde caixa e oportunidade. A escala relatada em sessão: mais de 50 imóveis adquiridos com sócios pelo país, com cerca de 70% das compras feitas em parceria — sócios, amigos, clientes e leiloeiros conhecidos que avisam de oportunidades. Um caso concreto costurou as duas edições: um prédio comercial na segunda maior cidade de Alagoas, arrematado por R$ 70 mil em leilão de banco, reformado por R$ 40 mil, avaliado em R$ 400 mil e hoje alugado.
A lista de riscos fechou o mapa. O maior deles é a ausência de estudo prévio de viabilidade — primeiro a avaliação e o valor de mercado, depois a situação física e jurídica, com certidão de ônus e histórico da matrícula como básico. Imóvel rural acende o sinal vermelho: reserva legal, questões ambientais e desocupação mais dura. Localização se pesquisa na internet e com corretor local — um apartamento em São Gonçalo avaliado em R$ 300 mil e ofertado a R$ 70 mil foi descartado ao se constatar área dominada por facção. Sites falsos de leilão se denunciam por domínio .net hospedado no exterior e CNPJ recém-criado — a checagem indicada é o site Leilão Seguro, criado pelos próprios leiloeiros, e o relato de um quase-golpe com escritório vizinho à sede do leiloeiro verdadeiro serviu de alerta. No judicial, a possibilidade de nulidade é grande: sem intimidade com processo, a recomendação foi parceria com advogado. E não estudar com antecedência demais: imóvel sai de pauta por ordem judicial, e a régua final das duas edições foi a mesma — o poder não está em quem tem mais dinheiro, está em quem tem conhecimento.
O que ficou
Assentado
Leilão de imóveis é acessível sem grande capital: sinal pequeno, compra parcelada e parcerias foram o caminho de entrada repetido nas duas edições.
O edital é a norma básica do leilão: avaliação, ônus, dívidas, incremento e forma de pagamento se resolvem nele, antes de qualquer lance.
As oportunidades apontadas se concentram no terceiro e quarto leilões do extrajudicial, na venda online da Caixa e na venda direta da plataforma Comprei, da PGFN.
No leilão judicial, débitos tributários não acompanham o arrematante, e a carta de arrematação dispensa escritura — vai direto a registro com o ITBI.
O corretor tem vantagem estrutural nesse mercado — avaliação e leitura de bairro — e balcões novos: alienação por iniciativa particular e habilitação na plataforma Comprei, no estado do seu CRECI.
Imóvel ocupado foi tratado como problema menor: desocupação amigável na maior parte dos casos relatados, prazo de 60 dias e ações previstas em lei como reserva.
Em aberto
Quem arca com a dívida de condomínio varia leilão a leilão — inclusive na Caixa, cujas regras mudam periodicamente; a pergunta da plateia sobre o tema voltou para o que disser cada edital.
Arrematar como pessoa física ou jurídica ficou caso a caso: a resposta dada foi planejamento tributário, com o ganho de capital na conta.
O imóvel rural ficou como fronteira: alerta dado — reserva legal, questões ambientais, desocupação mais dura — e exigência declarada de especialização maior antes de entrar.
Termos citados
Purgar a mora
Pagar a dívida em atraso para afastar o leilão.
Prazo de 15 dias aberto pela notificação do cartório na alienação fiduciária.
Adjudicação
O credor fica com o bem penhorado para compensar seu crédito, depositando a diferença se o bem vale mais que a dívida — ou mantendo o saldo em execução se vale menos.
Etapa oferecida ao credor antes de o bem ir a leilão judicial.
Praça (ou hasta)
Nome tradicional de cada rodada do leilão judicial: a primeira sai pelo valor da avaliação; a segunda, pelo percentual fixado pelo juiz.
Usado como sinônimo de leilão no rito judicial.
Auto e carta de arrematação
O auto é a certidão de que a arrematação ocorreu; a carta é o título que substitui a escritura pública e vai a registro.
Rito pós-leilão judicial, com prazo de 10 dias para impugnação.
Leilão holandês
Parte de um valor alto e o primeiro lance leva.
Ilustrado com a disputa por áreas vizinhas a shoppings.
Incremento
Diferença mínima entre um lance e outro, fixada no edital ou pelo leiloeiro.
Parte da estratégia de lances nos leilões eletrônicos.
House flipping
Comprar, reformar e vender.
Citado como o destino em moda para imóveis arrematados.
Garimpagem
Rotina diária de procurar imóveis em leilão.
Recomendação de 30 minutos a 1 hora por dia, com o desafio de começar na noite do próprio evento.
Citados na oficinaPlataforma Comprei (PGFN)·Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional·Caixa Econômica Federal·CNJ·Código de Processo Civil·Lei 9.514 (alienação fiduciária)·Decreto 21.981/1932 (regulamentação dos leiloeiros)·Lei de Registros Públicos·Lei de condomínios e incorporações·Leilão Imóvel (agregador)·Auket·Portal Zuk·Freitas Leiloeiro·Franco Leilões·VIP Leilões·Mega Leilões·Leilão Seguro (site dos leiloeiros)·CRECI·Zap (portal imobiliário)·Folha de S.Paulo·Arrematante de Elite
TemasLeilão de imóveis·Leilão judicial·Leilão extrajudicial·Alienação fiduciária·Investimento imobiliário
