27/08 · 11h00–12h0060 min de oficinaresumo em 10 min
Investindo em imóveis no Paraguai com segurança
O Paraguai foi apresentado do macro ao balcão: quatro alavancas — estabilidade, população jovem, imigração e crescimento —, compra na planta em dólares no esquema 20-70-10, sem juros nem correção, e duas travas de segurança: empresa com trajetória e fideicomisso administrado por banco.
10-10-10o regime tributário: 10% de imposto de renda para pessoa física, 10% para jurídica e 10% de IVA — no lugar há 33 anosregime tributário paraguaio apresentado em slide na sessão
US$ 200 milinvestimento em um ou mais imóveis que dá acesso ao Investor Pass, com residência permanente a partir de 30% pagos do contratoprograma Investor Pass do governo paraguaio, citado na sessão
36%valorização em 22 meses de empreendimento lançado a US$ 1.450/m², calculada sobre o valor integral do imóvelcase de empreendimento apresentado em slide na sessão
80 anosidade do guarani sem nunca cortar um zero — no mesmo período, o Brasil cortou 18 da sua moedaslide sobre a moeda paraguaia apresentado na sessão
O essencial
As quatro alavancas do mercado paraguaio
A sessão organizou o país em três vocações — agroindústria, energia abundante e barata, impostos baixos — e apontou quatro alavancas para o imobiliário: estabilidade, população muito jovem, imigração e crescimento econômico.
Fideicomisso e empresa com trajetória
As duas recomendações de segurança para comprar na planta: escolher empresas com longa trajetória e operar dentro do fideicomisso — o dinheiro do comprador fica num patrimônio autônomo administrado por banco regulado pelo Banco Central; num caso relatado, o banco trocou a construtora e levou o projeto até o fim.
Regime 10-10-10 e maquila
Imposto de renda de 10% para pessoa física e jurídica e IVA de 10%, estáveis há 33 anos; na maquila, 1% sobre o faturamento para produzir e exportar — mais de 300 empresas operam no regime, ante 200 em 2020.
Grau de investimento e vetores de infraestrutura
Duas das três principais agências de risco já deram o selo ao país e a terceira está a um degrau; corredor bioceânico operativo a partir de 2027, hidrovia com a terceira maior frota de barcaças do mundo e a fábrica da Paracel, de US$ 4 bilhões, entraram como vetores de crescimento.
Compra na planta dolarizada
O padrão local: 20% de entrada, 70% ao longo da obra em dólares, sem juros nem correção, e 10% nas chaves, sem financiamento pós-obra; um case apresentado somou 36% de valorização em 22 meses sobre o valor integral do imóvel.
Mercado sem CRECI e a entrada do corretor brasileiro
Não há registro obrigatório nem regulamentação da corretagem no Paraguai: dá para operar de imediato, de forma independente ou associado a marcas locais — e a jornada do cliente pode começar do Brasil, com a visita ao país como virada da decisão.
Contexto
Palestra da sala D1 (Bloco D, Sala 1) na grade de 27/08, com sessões às 11h00 e às 15h00. Exposição com slides seguida de rodada de perguntas da plateia. À frente, Mauricio Crestincov, CEO da Civis Soluciones Inmobiliarias; a autoapresentação situou o palestrante em duas passagens pelo país — a ida para levar a Brahma, de 2001 a 2003, e o retorno em 2020, onde está desde então — e, na rodada de perguntas, à frente de uma incorporadora de torres residenciais e comerciais.
A sessão em detalhe
Contexto
A imagem de fronteira e o DNA do país
A sessão abriu pelo lastro de quem conduzia: duas passagens pelo Paraguai — a primeira levando a Brahma ao país, de 2001 a 2003, a segunda a partir de 2020 — e, entre uma e outra, a observação de que muita coisa mudou, mas os impostos seguem os mesmos e as leis de base também.
O primeiro slide encarou o clichê: quando se fala em Paraguai, a primeira coisa que vem à cabeça é a fronteira — e a proposta declarada da palestra foi mostrar o que acontece além dela. O DNA do país foi resumido em três coisas: agroindústria — produção e exportação mundiais de soja e carne, com chia, milho e arroz na cesta, num país de 7 milhões de habitantes —, energia abundante, barata e limpa da hidrelétrica, num momento em que o mundo, puxado pela inteligência artificial, demanda energia, e impostos baixos.
A leitura oferecida: sem atrativos turísticos (quem viaja àquela região vai a Foz), sem ouro ou cobre como o Chile, sem ferro nem petróleo, o país tem consciência de que o que atrai é exatamente essa tríade — agroindústria, energia e impostos — e organiza a estratégia em torno dela.
Macro
Moeda, democracia e o regime 10-10-10
Para o mercado imobiliário, a palestra enumerou quatro alavancas: estabilidade, população muito jovem, imigração e crescimento econômico. A primeira foi destrinchada em três camadas — moeda, política e regras fiscais.
A moeda: o guarani tem 80 anos e nunca cortou um zero — no mesmo período, o Brasil cortou 18 da sua —, e a taxa de câmbio de hoje é igual à de 2001, coisa de 25 anos, algo raro para um país latino-americano. A política: democracia há 37 anos, Constituição há 34, com o Partido Colorado, de centro-direita, no governo na maior parte do período, mantendo a mesma estratégia — e sem reeleição.
As regras fiscais: o regime 10-10-10 — 10% de imposto de renda para pessoa física, 10% para pessoa jurídica e 10% de IVA — está no lugar há 33 anos. A maquila, regime de quase 30 anos para produzir no Paraguai e exportar, cobra 1% sobre o faturamento, sem imposto de renda e sem tarifas para importar matéria-prima e máquinas; mais de 300 empresas operam nela hoje, ante 200 em 2020, com novos nomes anunciados recentemente — a JBS entre os citados. O acordo do Mercosul com a Europa entrou como porta para exportar até para o mercado europeu, e uma pesquisa da FGV sobre índice de clima econômico, como retrato das facilidades que o empresário encontra para desenvolver o negócio.
Demografia e capital
População jovem, imigração e grau de investimento
A segunda e a terceira alavancas: uma população muito jovem — pirâmide etária ainda aberta enquanto os vizinhos envelhecem, bônus demográfico com aumento de população até 2040 — e a urbanização em curso: 69% vivendo em cidades contra os cerca de 80% típicos da região, com a migração do campo para a cidade alimentando a construção civil. Gente chegando de fora completa o quadro: renda obtida fora do país não é tributada internamente, o que mantém o Paraguai presente nas listas de destino de quem vive de renda digital, e o Investor Pass dá residência permanente a partir de US$ 200 mil investidos em um ou vários imóveis, com acesso já a partir de 30% pagos do contrato.
A quarta alavanca, o crescimento, veio com a lista de investimentos em curso: cifras como US$ 10 bilhões ligados à corrida por energia — os data centers estão atrás da energia do Paraguai —, a fábrica de papel e celulose da Paracel, de US$ 4 bilhões, começando a ser construída na região de Concepción, e um pacote recém-anunciado de US$ 2,7 bilhões em investimentos variados. Somam-se o corredor bioceânico — ligação por caminhão entre os oceanos Atlântico e Pacífico rumo ao grande comprador, a China, cortando de 10 a 14 dias e custo do transporte, operativo a partir de 2027 — e a hidrovia: o Paraguai tem a terceira maior frota de barcaças do mundo. Para uma economia comparada em sala a um terço da economia do Paraná, esse volume de capital muda o patamar; o programa Paraguai 2.0 foi citado como o plano do país para um horizonte de dez anos.
Nos números macro: o PIB caiu em 2009 — crise e quebra de safra, com recuperação de 11,1% no ano seguinte — e em 2020, com a pandemia; fora isso, o crescimento foi descrito como vigoroso e sustentado. A dívida pública está em 36% do PIB, ante algo em torno de 90% citados para o Brasil na comparação feita em sala.
O selo que amarra o argumento: das três principais agências mundiais de classificação de risco, duas já deram grau de investimento ao Paraguai, e a terceira está a um degrau — com expectativa, dita em sala, de sair este ano ou no próximo. Os precedentes apresentados: o Chile, grau de investimento em 1992, com crescimento de investimento médio de 6% ao ano na década seguinte; o Peru, com 4% por dez anos; e o Brasil como contraexemplo — ganhou o selo por volta de 2008-2009 e o perdeu em 2015, na recessão.
Mercado
Regiões, compra na planta e valorização
O mapa apresentado dividiu o país em níveis de desenvolvimento: no primeiro, as cidades mais desenvolvidas — Assunção e Encarnación entre as três citadas; no segundo, o cinturão da Grande Assunção, com Luque, Mariano Roque Alonso e San Lorenzo; num terceiro, regiões como Concepción, mais ao norte, onde a fábrica de celulose é construída, e Filadélfia. Dentro da capital, os endereços citados: bairros como Villa Morra, a faixa entre o aeroporto e a área central tratada como o polo corporativo, e o Centro Histórico — área um pouco esquecida, agora em revitalização.
O jeito de comprar na planta: 20% de entrada, 70% pagos ao longo da obra, em dólares, sem juros e sem correção, e 10% nas chaves — prática da maior parte das incorporadoras. Não existe financiamento pós-obra nos moldes do brasileiro (aqui, o cliente costuma pagar 30% na obra e financiar 70% a 80% depois); há programas locais de financiamento mais longos, um deles comparado em sala ao Minha Casa Minha Vida, para imóveis de até US$ 160 mil. A revenda na planta é simples, e as próprias empresas ajudam a revender.
Os cases de valorização: um empreendimento lançado a US$ 1.450 o metro quadrado estava, 22 meses depois, com valorização de 36% — calculada sobre o valor integral do imóvel; sobre o capital efetivamente desembolsado por quem deu a entrada e pagou parte das parcelas, o retorno é maior. Esse projeto foi descrito como 100% vendido, com 78% já em revenda. Um segundo empreendimento, apresentado como lançado num patamar acima desse, entrou como o outro exemplo de valorização.
À pergunta recorrente sobre bolha, a resposta apresentada foi metodológica: preço de metro quadrado sozinho não define bolha — o que sustenta preço é aluguel, e a relação entre os dois não pode abrir demais. Na comparação internacional mostrada em slide, com Fortaleza, Curitiba e Rio de Janeiro na régua e Montevidéu com a relação mais alta, o Paraguai aparece com a razão preço/aluguel ainda muito baixa — e aluguel forte.
Prática
Fideicomisso, contrapontos e o caminho do corretor
A palestra reservou espaço para o outro lado: não é só flores. Com imposto baixo, sobra menos ao Estado para investir no que costuma estar na mão dele — os desafios citados vão da saúde e da educação públicas, atrás das brasileiras na comparação feita em sala (o SUS e a escola pública daqui estão à frente), à malha rodoviária. O mesmo déficit foi lido como espaço para quem investe.
Daí as duas recomendações de segurança. A primeira: comprar de empresas com trajetória, que estão há bastante tempo no mercado e o conhecem — entrar com quem está começando pode dar certo, mas o risco é maior. A segunda: o fideicomisso, figura que funciona muito bem no Paraguai — um patrimônio autônomo, parecido com o patrimônio de afetação brasileiro, com uma diferença central: quem administra não é a incorporadora, e sim uma entidade financeira, um banco (o Itaú foi citado como exemplo), regulado pelo Banco Central — e que pode perder a licença se houver problema.
Na prática do fideicomisso, o dinheiro do comprador não vai para a empresa: entra no patrimônio autônomo, que sustenta os custos do projeto conforme o contrato, tudo administrado e registrado pelo banco; a incorporadora recebe no final, na entrega, pelo lucro do fideicomisso. Um caso relatado em sala mostrou a camada funcionando: quando a construtora original não deu conta, o banco responsável trouxe outra e levou o projeto até o fim.
Para o corretor: não há CRECI nem regulamentação da corretagem no Paraguai — dá para começar a operar da noite para o dia, de forma independente, direto com incorporadoras e construtoras, ou associado às marcas imobiliárias locais fortes; o trabalho do CRECI foi elogiado em sala, com a avaliação de que o país deve, em algum momento, evoluir para algo semelhante. Na rodada de perguntas — puxada por uma corretora da plateia —, o caminho sugerido começa do Brasil: o interesse pelo Paraguai está forte por aqui, sobretudo nos estados mais próximos; informação, reunião virtual e apresentação preparam o cliente, e quando o comprador vai lá e pisa a terra, “muda a chavinha” e decide. Para construir ou incorporar — galpões para alugar, por exemplo — é preciso base local: abrir empresa no país, processo descrito como fácil na comparação internacional, ou entrar pelos US$ 200 mil do Investor Pass. O fechamento foi convite: duas horas de avião de São Paulo (do Rio, com conexões), “o momento é agora, a oportunidade é agora”.
O que ficou
Assentado
O argumento macro: moeda e regras estáveis, população jovem, imigração e crescimento — sobre a base de agroindústria, energia barata e impostos baixos — sustentam o ciclo imobiliário paraguaio.
Segurança de compra passa por dois filtros: empresa com trajetória e operação estruturada em fideicomisso administrado por banco regulado pelo Banco Central.
A compra na planta é dolarizada — 20% de entrada, 70% na obra sem juros nem correção, 10% na entrega — e não existe financiamento pós-obra nos moldes brasileiros.
Sem exigência de registro tipo CRECI, o corretor brasileiro pode atuar de imediato — independente ou associado a marcas locais — e começar a jornada do cliente a partir do Brasil.
Em aberto
Saúde e educação públicas seguem atrás das brasileiras na comparação feita em sala, e a malha rodoviária entra na mesma lista de desafios — tratados como o custo do modelo de imposto baixo e, ao mesmo tempo, como espaço para investir.
O terceiro selo de grau de investimento ainda não saiu; a expectativa citada em sala é de que venha este ano ou no próximo.
A corretagem segue sem regulamentação; a avaliação apresentada é de que o país deve, em algum momento, evoluir para algo semelhante ao CRECI.
Termos citados
Fideicomisso
Patrimônio autônomo — análogo ao patrimônio de afetação brasileiro — administrado por uma entidade financeira regulada pelo Banco Central; o dinheiro do comprador entra nele, e a incorporadora recebe na entrega, pelo lucro do fideicomisso.
Apresentado como a principal camada de segurança para comprar imóvel na planta no Paraguai.
Maquila
Regime para produzir no Paraguai e exportar: 1% de imposto sobre o faturamento, sem imposto de renda e sem tarifas para importar matéria-prima e máquinas.
Citado como ímã de empresas — mais de 300 no regime, ante 200 em 2020.
Investor Pass
Residência permanente a partir de US$ 200 mil investidos em um ou mais imóveis, com acesso a partir do pagamento de 30% do contrato.
Programa do governo paraguaio citado como via de entrada do investidor estrangeiro.
Corredor bioceânico
Ligação rodoviária entre os oceanos Atlântico e Pacífico passando pelo Paraguai, com redução citada de 10 a 14 dias no transporte; operação a partir de 2027.
Apontado como vetor de crescimento para as regiões cortadas pelo trajeto.
Marcos citados
2027Corredor bioceânico entre os oceanos Atlântico e Pacífico passa a operar, com redução citada de 10 a 14 dias no transporte de carga
Citados na oficinaBrahma·Paracel·JBS·Itaú·FGV (índice de clima econômico)·Investor Pass·Programa Paraguai 2.0·Regime de Maquila·Mercosul (acordo com a Europa)·CRECI·Minha Casa Minha Vida·Banco Central do Paraguai·Partido Colorado
TemasParaguai·Investimento internacional·Compra na planta·Segurança jurídica
