28/08 · 11h00–12h0060 min de oficinaresumo em 15 min
Avalie melhor usando IA sem gastar nada
Uma oficina de avaliação imobiliária montada só com ferramentas gratuitas — um programa de cálculo por fatores, quatro extensões de navegador e um conjunto de prompts —, em que o ganho de tempo é apresentado como aumento da hora técnica e a página salva com data e hora vira prova em juízo.
R$ 530hora técnica citada como base do piso de honorários de uma avaliação — seis horas técnicas, equivalentes a cerca de dois salários mínimosmanual de orientação de honorários do COFECI, citado na sessão
18 mesesmédia nacional citada para a venda de um apartamento usado, referência para os prazos oferecidos ao proprietárioestudos de tempo de venda publicados por portais imobiliários, citados na sessão
6.500imóveis anunciados no portal na cidade do avaliador, arquivados em planilha a cada seis meses para servir de base a avaliações de datas passadaslevantamento próprio de anúncios relatado na sessão
R$ 4,00pagamento único citado para habilitar o carimbo de data e hora na ferramenta que salva a página inteira do anúncio — o restante do arsenal apresentado é gratuitocondição da ferramenta relatada na sessão
O essencial
O concorrente que usa IA
A pergunta feita à plateia nas duas edições opunha dois concorrentes — a inteligência artificial ou o corretor que sabe usá-la — e a resposta sustentada foi a segunda: a ferramenta não trabalha sozinha, precisa de quem a alimente e a oriente, e o que ela entrega ao avaliador é velocidade.
A conta da hora técnica
O piso de honorários citado equivale a seis horas técnicas. Se a mesma avaliação passa a ser feita em três horas, a hora técnica efetiva dobra — a leitura proposta é usar a IA para reduzir o tempo, nunca o preço, sob pena de a hora sair por nada.
Fator com fonte pública
A planta genérica de valores da prefeitura, publicada no site do município e usada para calcular IPTU e ITBI, foi apresentada como origem dos fatores do laudo: idade do imóvel, número de quartos, número de banheiros e existência de piscina. Fator de documento público sustenta o valor sem depender do "eu acho que vale 20% mais".
Orçamento antes do laudo
O primeiro passo apresentado não é o cálculo: é um orçamento de cerca de oito folhas que mostra o método, a pesquisa de amostras, os prazos e o pagamento em 50% de sinal e 50% na entrega — e que deixa escrito que o laudo não se compromete com o valor que o proprietário tem em mente.
Data, hora e link como prova
O link do anúncio muda quando o imóvel é mexido no portal, e a amostra "desaparece" na hora da impugnação. Salvar a página inteira em PDF, com data, hora e link, foi descrito como o que sustenta a amostra dentro do processo judicial.
Parecer técnico na captação
Nas redes internacionais citadas, o estudo entregue ao proprietário antes de pedir a exclusividade é um parecer técnico com outro nome, acompanhado do plano de investimento em portais e do valor por imóvel anunciado — e traz três preços, para venda rápida, média e longa.
Contexto
Oficina solo apresentada duas vezes na Sala 1 do Bloco D em 28/08 — às 11h00 e às 15h00 —, sobre avaliação imobiliária feita com ferramentas gratuitas: o programa Cálculo Exato, quatro extensões de navegador e prompts de IA aplicados ao corpo do parecer técnico. As duas edições seguiram o mesmo roteiro, recorreram a levantamento de mãos para medir quantos na sala trabalham com avaliação imobiliária e conhecem o Cálculo Exato, e fecharam com a promessa de enviar prompts e planilha por WhatsApp na terça-feira seguinte ao congresso. A edição da tarde detalhou mais a formação de preço, a homogeneização por fatores e a captação com exclusividade; a da manhã, o prompt de extração de dados de imóvel rural. O QR Code exibido nos slides não abriu na sala, e o contato ficou pelo telefone informado no encerramento.
A sessão em detalhe
Ponto de partida
Orçamento, hora técnica e o sinal de 50%
As duas edições abriram com a mesma pergunta à sala: quem é o concorrente do corretor de imóveis hoje — a inteligência artificial ou o corretor que sabe usá-la? A resposta sustentada foi a segunda. A IA não trabalha sem alguém que a alimente e diga o que fazer; o que ela entrega é velocidade, e o gargalo do avaliador é justamente tempo — pesquisa, digitação e montagem do parecer, que exige tempo para ficar bem feito. Daí a promessa que dá nome à oficina: avaliar melhor com as ferramentas gratuitas já disponíveis, sem gastar nada.
O primeiro passo do trabalho de avaliação, na ordem apresentada, não é o cálculo — é o orçamento. Um orçamento de uma folha não convence o cliente a pagar um valor honesto pelo serviço. O modelo descrito chega a oito folhas e traz o esboço inteiro do trabalho: a captação e o tempo que ela leva, o levantamento e a pesquisa das amostras, o que é o método comparativo direto de dados de mercado, o prazo de entrega e o prazo para o cliente responder. O preço não muda, muda a embalagem — o cliente vê o que vai ser feito e se sente mais seguro para pagar.
Duas travas foram descritas dentro desse documento. A primeira é o pagamento em 50% de sinal e 50% na entrega: comprometido com o sinal, o cliente tende a não se opor depois ao valor apurado. A segunda é um parágrafo dizendo que o avaliador não se compromete com o valor que o proprietário pretende, e sim com o valor que o mercado responde naquele momento, com as amostras aplicadas pelo método correto. O problema recorrente citado é o cliente que chega com o preço pronto — por apego ao bem ou porque o vizinho anuncia por aquele valor no mesmo prédio — e quer apenas que alguém coloque o número no papel. Assinado, o orçamento funciona como contrato: garante prazo de um lado e pagamento do outro.
A conta dos honorários foi feita a partir do manual de orientação do COFECI: o piso de uma avaliação foi citado em torno de dois salários mínimos, correspondentes a seis horas técnicas, com a hora técnica em R$ 530. A leitura proposta inverte o discurso do trabalho mais barato: se a mesma avaliação passa a ser entregue em três horas em vez de seis, a hora técnica efetiva vai a R$ 1.060; se o que cai é o preço, a hora sai por nada, independentemente da IA usada. E o contraponto do cliente que pede "duas folhinhas" para pagar menos recebeu resposta prática — entregar o trabalho inteiro, com todas as páginas, e cobrar o mesmo valor, porque o que se vende é responsabilidade técnica, não número de folhas.
Ferramenta gratuita
Cálculo Exato, fatores e a planta de valores da prefeitura
O programa que estrutura o método é o Cálculo Exato: gratuito, apresentado como ensinado na maioria das escolas e cursos de avaliação para corretores. Reúne vários cálculos econômicos, úteis para atualizar valores, e duas funções que interessam diretamente ao avaliador — avaliação de valor venal e avaliação de locação. O levantamento de mãos mostrou pouca gente usando o programa nas duas salas, com mais conhecedores na edição da manhã.
A diferença apontada é que ele não se limita à comparação direta das amostras com média aritmética ou ponderada: trabalha por fatores, isto é, homogeneíza a amostra antes de comparar. Para terreno, os fatores citados foram testada, profundidade, aclive e declive e localização na quadra — esquina ou meio de quadra —, com percentuais de ajuste já tabelados nos livros de avaliação escritos pela engenharia, prontos para uso. A homogeneização é necessária porque as amostras raramente são idênticas: muda o tamanho do terreno, muda a testada, e a testada vale diferente conforme o uso seja comercial ou residencial.
Para o imóvel pronto — casa ou apartamento —, a fonte apresentada foi a planta genérica de valores, também chamada planta de valores genéricos conforme a região. É documento público, que a prefeitura precisa publicar no próprio site, e traz os quadros de fatores que o município usa para calcular IPTU e ITBI: idade do imóvel, número de quartos, número de banheiros, existência de piscina. A norma de avaliação de bens citada pelo número 14653, escrita pela engenharia e adotada pela resolução da categoria, exige informação de origem pública — e é isso que o fator da prefeitura oferece. O contraste feito foi com o laudo apoiado na experiência pessoal, do tipo "eu acho que esse imóvel vale 20% ou 30% mais que o outro": esse é contestável; o fator do documento municipal, não. Um exemplo regional entrou para mostrar que o fator carrega a leitura local: em Cuiabá, apartamento com testada para o sol da tarde não interessa a ninguém, enquanto em outras regiões o sol da tarde é o que seca a roupa.
Preenchidos os dados do imóvel, das amostras e os fatores, o programa fecha a conta e devolve um PDF pronto com os cálculos demonstrados. Duas observações práticas foram feitas: na edição da tarde, a recomendação foi rodar o programa no Firefox em vez do Chrome, porque no Chrome o cálculo às vezes trava e obriga a refazer o caminho — o que incomoda quando é preciso rever um índice para arredondar o valor final. E esse PDF é o insumo do prompt principal: colado em qualquer IA gratuita junto com o prompt, volta com espaço para a foto do imóvel avaliado e das amostras, descrição de cada uma, área do terreno e de construção, e o link do anúncio ao lado do nome e do telefone da fonte, que o parecer é obrigado a trazer. O parecer de duas folhas passa a cinco; com os demais prompts, chega a 20 ou 25 páginas.
Captação
O parecer técnico como ferramenta de captação
A segunda tese da oficina é que o parecer técnico não serve só de entrega final: é instrumento de captação. A prática relatada vem das redes imobiliárias internacionais que operam no Brasil. Antes de pedir o imóvel, elas entregam ao proprietário um estudo do bem — que, na descrição feita, é um parecer de avaliação com outro nome — e, junto dele, o plano de investimento para vender: quanto será gasto em portais e em leads, dividido pelo número de imóveis da carteira, chegando ao custo mensal de anúncio daquele imóvel. O proprietário vê fundamentação e plano e assina a exclusividade.
Em vez de um valor único ou de um intervalo, o parecer usado na captação traz três preços: venda rápida, venda a médio prazo e venda a longo prazo. Os prazos citados foram cerca de 30 dias, seis meses e um ano. A venda em 30 dias foi tratada como liquidação forçada — sem desconto sobre o valor de mercado, citado em pelo menos 20%, o imóvel não sai naquele prazo. É esse quadro que a conversa com o proprietário precisa deixar explícito: quem quer o valor cheio aceita o prazo do mercado, e o imóvel fica em carteira com anúncio, portal e placa enquanto isso.
A referência de tempo de mercado veio de estudos publicados pelos portais, gratuitos e cada vez mais regionalizados — com recorte por capital, por bairro e por tipo de imóvel, de casa a sala comercial. A média nacional citada para a venda de um apartamento usado é de 18 meses, com a ressalva de que o número flutua e de que a configuração pesa: apartamentos grandes, com condomínio alto, ou antigos levam mais tempo para ser recolocados que os mais modernos. A observação prática que acompanhou o dado é que esse material sai do mesmo portal em que os anúncios são pagos.
O que o parecer entrega na captação foi resumido em três efeitos: fundamentação técnica do valor de mercado, credibilidade e segurança transmitidas ao proprietário, e menos objeção na discussão de preço. A dificuldade brasileira com exclusividade foi reconhecida na fala — a prática chegou com as redes de fora, que captam boa parte da carteira desse jeito, e a exclusividade é apresentada como o formato de trabalho preferível, ainda que difícil na maioria das praças.
Navegador
Extensões, raspagem de dados e prova com data e hora
Extensões foram definidas como mini-programas instalados dentro do navegador, que ficam com um ícone na barra superior do Chrome e são baixados gratuitamente pela loja do próprio navegador. A primeira apresentada é um raspador de dados, citado como Instant Data Scraper. Feita a busca no portal — o exemplo dado foi um apartamento de três quartos, uma suíte e três vagas em um bairro específico —, um clique transforma a lista de resultados em planilha de Excel com endereço, quartos, banheiros, garagem e todo o resto que o portal carrega por trás da página. Vêm colunas inúteis, que se apagam; o que sobra já entra na avaliação por média ou média ponderada. Quando a busca tem várias páginas, marca-se o botão de virar página e a extensão percorre sozinha, página a página, até o fim. Funciona em qualquer site com lista, não só nos portais imobiliários — mas uma pesquisa de avaliação, foi dito, raramente passa de 20 amostras.
A segunda raspa as fotos dos anúncios. O problema conhecido é clicar na imagem do portal e não conseguir copiá-la: sobra dar print, levar para outro programa, recortar e salvar em baixa qualidade. A extensão baixa o arquivo original, na extensão que se escolher, e as imagens vão numeradas direto para o lugar das amostras dentro do Cálculo Exato. A terceira, citada como GoFullPage, salva a página inteira do anúncio — não apenas o pedaço visível na tela — e entrega em PDF; o carimbo de data e hora é habilitado por um pagamento único de R$ 4,00, e o uso apenas com o link é livre. A quarta é um encurtador de URL: o endereço do anúncio, que dentro de um PDF ocupa linhas inteiras, vira um link de seis a oito caracteres, com botão de cópia, e quem recebe a avaliação clica e vê a amostra.
O uso que justifica as capturas é prova. Em avaliação judicial, o assistente técnico da outra parte vai atrás das amostras, e o link do portal muda toda vez que alguém mexe no anúncio — o imóvel "não existia", diz a impugnação. Com a página salva, com data, hora e link, a amostra está comprovada no processo, e as capturas ainda podem ser anexadas ao final do parecer. O caso relatado nas duas edições foi o de uma fazenda: o laudo foi contestado por quem sustentava que o imóvel valia R$ 60 milhões — 60% do valor avaliado — para acertar a partilha com a esposa, enquanto a mesma fazenda estava anunciada no mercado por R$ 149 milhões. A captura da oferta, com data e hora, foi juntada à defesa; a avaliação foi mantida pela juíza, e o documento que a outra parte apresentou depois não foi aceito.
Do mesmo hábito nasce uma base própria. Duas vezes por ano, a cada seis meses, os anúncios inteiros da cidade são raspados e salvos por tipo — apartamento, casa, casa de condomínio, sala comercial, prédio —, o que na cidade citada, de cerca de 700 mil habitantes, dá 6.500 imóveis no portal. Esse arquivo responde ao pedido que chega do juízo: quanto valia este imóvel há cinco anos, quanto era o aluguel em 2020 quando a construtora entregou o prédio. A frequência relatada desse tipo de pedido é de um caso a cada três meses. Antes, o caminho era o jornal impresso guardado em biblioteca, com a página de classificados; hoje é a planilha arquivada. E o mesmo arquivo vira leitura de mercado: comparando a lista de janeiro com a de agosto e pedindo a uma IA que aponte quais imóveis continuam anunciados, os que sumiram são os que venderam — e aparece o que gira mais rápido, o de dois ou o de três quartos.
Prompts
Os prompts que sustentam o corpo do parecer
O primeiro prompt do conjunto trata da descrição e da conferência documental: recebe a matrícula e a ficha cadastral do IPTU e confronta as duas. Quando as descrições divergem — medidas diferentes, área construída averbada de um lado e não averbada de outro —, ele alerta. A consequência é de valor, e o laudo precisa registrá-la: imóvel com parte não averbada vale menos que o imóvel totalmente regular, porque há um custo para corrigir a situação. O mesmo prompt copia da matrícula a descrição e a distribuição de cômodos e devolve o texto pronto; a ressalva feita é a matrícula antiga, datilografada, que nem uma pessoa lê direito.
O segundo é o de localização, e para ele a recomendação explícita foi usar o Gemini, por ter mapa por trás. A partir do endereço, o retorno descreve a rua — mão única ou dupla, asfalto, meio-fio, calçada, iluminação — e o entorno num raio citado de 1.500 metros: que comércio existe, se há hospital ou clínica, se o bairro é apenas residencial. A justificativa é que o laudo circula fora da praça: quem lê — um juiz, um perito de outro município, um contador, uma instituição — não conhece o estado, a cidade nem o bairro, e a descrição precisa situar o imóvel nos três níveis.
Na edição da manhã entrou um prompt de extração de dados para imóvel rural: ele lê os documentos do imóvel — o CCIR foi citado —, recupera as coordenadas descritas e devolve o mapa junto, apontado como ganho grande para quem trabalha com rural e nem sempre tem a planta pronta em mãos. O prompt de relatório fotográfico apareceu nas duas edições: as fotos entram todas de uma vez, no mesmo tamanho e já espaçadas, com o cômodo identificado — quarto, sala, banheiro. Ele erra, e isso foi dito com todas as letras; como o arquivo volta em Word, a correção fica com o avaliador. O ganho é o tempo de digitação e de ajuste de imagem, não a precisão.
Fecham o conjunto o prompt de análise macroeconômica e o de descrição detalhada. O primeiro puxa dados públicos do município — o PIB e o IBGE foram citados como base — e amarra o imóvel ao contexto econômico: o efeito da taxa básica de juros sobre a liquidez, a situação do estado, o modo como a economia internacional alcança o mercado imobiliário local, e o grau de liquidez esperado para aquele bem. O segundo detalha bairro, município e estado no corpo do laudo. Em nenhum deles, sustentou-se, a máquina inventa dado: a pesquisa é dirigida a fontes públicas e o que a IA faz é redigir e organizar — a avaliação só fica mais forte por causa disso.
A entrega descrita é digital: o parecer sai em PDF assinado com a assinatura digital do gov.br e segue para o sistema do tribunal, para o e-mail do cliente ou pelo próprio WhatsApp, já que o arquivo não fica pesado. Papel foi descrito como evitado ao máximo. O encerramento das duas edições foi o mesmo: telefone e redes na tela, com convite para mandar uma mensagem, receber o material na terça-feira seguinte e voltar com dúvida ou sugestão de ajuste nos prompts — a ideia declarada foi formar uma rede de avaliadores que trocam melhorias entre si, porque cada um sabe um pedaço.
O que ficou
Assentado
A vantagem competitiva apresentada não é a IA em si, e sim o corretor que sabe operá-la: a ferramenta entra para dar velocidade ao trabalho, não para substituir o método de avaliação.
A leitura sustentada é que a velocidade vira hora técnica, não desconto: sobre o piso de seis horas técnicas, entregar em metade do tempo leva a hora de R$ 530 a R$ 1.060 — reduzir o preço anula o ganho.
Fundamentação vem de fonte pública: planta genérica de valores da prefeitura para os fatores, dados de município para o contexto econômico, e o link da amostra dentro do laudo.
Página do anúncio salva em PDF com data, hora e link é o que sustenta a amostra quando o laudo é impugnado — o link do portal muda e a amostra some.
Arquivar os anúncios do portal a cada seis meses cria a base que permite responder, mais tarde, quanto valia um imóvel ou um aluguel em data passada.
O parecer técnico funciona como ferramenta de captação com exclusividade quando vem com três prazos de venda e o plano de investimento no imóvel.
Em aberto
Prompts, planilha do Cálculo Exato e demais materiais ficaram para envio na terça-feira seguinte ao congresso, por WhatsApp, a quem deixou contato — com uma revisão prevista antes do envio, a partir de sugestões recolhidas com um técnico de CRECI.
A adaptação dos prompts a cada praça ficou por conta de quem for usar: o conjunto foi montado com as informações que interessam a uma região, e cada estado pode exigir campos que não estão no modelo.
O QR Code dos slides não abriu durante a sessão; o acesso ao material passou a depender do telefone informado no encerramento.
A captação com exclusividade a partir do parecer, apresentada como caminho a seguir, permanece de adoção difícil na maior parte do mercado brasileiro.
Termos citados
Parecer técnico de avaliação
O laudo do corretor de imóveis: documento que fundamenta tecnicamente o valor de mercado do bem. Nas redes internacionais citadas, é entregue ao proprietário na captação com outro nome — "estudo de mercado".
Eixo das duas edições, da formação de preço à captação com exclusividade.
Cálculo Exato
Programa gratuito de cálculos apresentado como ensinado na maioria dos cursos de avaliação para corretores; reúne cálculos econômicos e duas funções de avaliação — valor venal e locação — e trabalha por fatores, entregando um PDF com os cálculos demonstrados.
Base do método apresentado na oficina.
Avaliação por fatores
Homogeneizar as amostras antes de compará-las, aplicando fatores de ajuste — testada, profundidade, aclive, declive, localização na quadra, esquina ou meio de quadra — em vez de tirar apenas a média ou a média ponderada dos preços encontrados.
Explicado no bloco sobre o funcionamento do programa.
Planta genérica de valores
Documento público que a prefeitura publica com os fatores usados para calcular IPTU e ITBI — idade, quartos, banheiros e piscina. Também chamada planta de valores genéricos conforme a região, foi apresentada como fonte de fundamentação para o fator usado no laudo.
Bloco sobre fundamentação técnica e norma de avaliação.
Avaliação temporal
Apurar o valor de venda ou de locação de um imóvel em uma data passada, pedido que costuma chegar por via judicial; depende de o avaliador ter arquivado os anúncios daquela época.
Justificativa para o arquivo semestral das planilhas de anúncios.
Liquidação forçada
Venda em prazo curto — cerca de 30 dias, no exemplo dado —, que só ocorre com desconto sobre o valor de mercado, citado em pelo menos 20%.
Um dos três preços do parecer usado na captação.
Averbação
Registro da construção na matrícula do imóvel. Quando parte da área construída não está averbada, o imóvel vale menos que o equivalente regular, porque existe um custo para regularizar — e o prompt de conferência documental sinaliza a divergência entre matrícula e cadastro do IPTU.
Primeiro prompt do conjunto apresentado.
Marcos citados
Terça-feira seguinte ao congressoEnvio prometido dos prompts, da planilha do Cálculo Exato e do material da oficina aos participantes que deixarem contato por WhatsApp
Citados na oficinaCOFECI·CRECI·Norma de avaliação de bens 14653·Cálculo Exato·Instant Data Scraper (extensão de navegador)·GoFullPage (extensão de navegador)·Google Chrome·Mozilla Firefox·Gemini·Microsoft Excel·ZAP·Viva Real·OLX·Casa Mineira·Web Imóveis·IBGE·Gov.br (assinatura digital)·CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural)
