27/08 · 12h00–13h0060 min de oficinaresumo em 15 min
Cláusulas contratuais que protegem sem travar o negócio
Contrato inteligente não é o contrato digital: é o que reflete, em linguagem simples, o que as partes de fato combinaram — e, com aceite expresso registrado, cláusula de não indenizar e diligência documental, até imóvel com mais de vinte processos ou com buraco no telhado vira negócio fechado com segurança e corretagem paga.
2004ano a partir do qual a compra e venda exige CND da Receita Federal de todos os proprietários e ex-proprietários do imóvel — com dívida inscrita em dívida ativa, o negócio é nulolei específica citada na oficina
15 diasprazo para a parte que trocar de e-mail comunicar o novo endereço — sem o aviso, valem as notificações enviadas ao e-mail anteriorcláusula-modelo apresentada na oficina
mais de 20processos judiciais contra a pessoa jurídica dona do imóvel intermediado com cláusulas de não indenizar — todos citados no compromisso, com links, e assumidos por quem comproucaso de intermediação relatado na oficina
150 → 300 m²exemplo da remedição de área construída por drone que dobrava o IPTU — prática que, por decisão apresentada como da semana anterior, as prefeituras não podem mais adotardecisão recente sobre IPTU apresentada na oficina
O essencial
Contrato inteligente não é contrato digital
A inteligência do contrato, na definição trabalhada na oficina, não tem relação com ser físico ou digital: é prever com clareza e refletir exatamente o que as partes negociaram, em linguagem simples. Cláusula que ninguém discutiu, contrato baixado da internet e texto prolixo de 10 a 15 páginas atrapalham o cumprimento — os modelos citados fecham compra e venda em 5 páginas, locação em 6 e autorização de intermediação em 2.
Sem aceite expresso não há contrato
Contrato fechado pelo WhatsApp vale tanto quanto o assinado no papel, mas o velho "quem cala consente" não vigora em contratos: é preciso a resposta da outra parte — um "de acordo", nem que seja um like. No caso relatado, o corretor que anunciou os honorários no grupo sem receber confirmação ficou sem contrato formado e sem pagamento.
Cláusula de não indenizar no imóvel com processos e defeitos
Qualquer imóvel pode ser vendido ou alugado, mesmo com processos, dívidas e defeitos — desde que tudo esteja declarado no contrato. Apresentada como a cláusula mais importante do mercado imobiliário, ela cita cada problema, com links e laudos anexos, transfere a responsabilidade a quem aceitou e livra o corretor de indenizações.
Assinatura digital certificada, não eletrônica
Plataformas de assinatura que operam por e-mail são válidas, porém mais suscetíveis a fraude — houve caso de fiador falsificado a partir de um e-mail criado em nome dele. A recomendação da oficina foi a assinatura criptografada com certificado, como a do gov.br, sempre conferindo a certificação: o carimbo da plataforma, sozinho, não basta.
Multa e prazo equilibram o contrato
Multa não é instrumento para prejudicar: contrato com obrigação sem prazo e sem multa cria problema futuro e nasce desequilibrado. O equilíbrio não está no número de obrigações de cada parte — uma pode ter dez e a outra duas —, e sim em ninguém poder exigir do outro sem antes cumprir a própria obrigação.
Diligência documental antes de assinar
CND de proprietários e ex-proprietários desde 2004, certidões do registro de imóveis (inclusive de transcrição, quando não há matrícula), checagem na prefeitura e, na locação, laudo de vistoria cautelar e análise de cadastro guardada. Foi dito que há corretores respondendo a processos por pular essas etapas — e a transação só se conclui com a escritura registrada no registro de imóveis.
Contexto
Oficina da sala C2 (Bloco C) no dia 27/08, apresentada em duas sessões (12h00 e 16h00) com o mesmo conteúdo — exposição única de um advogado imobiliário que também é corretor, costurada por casos do próprio escritório em Pernambuco. A edição do meio-dia terminou com pergunta premiada valendo um exemplar de livro; a da tarde abriu parabenizando a plateia pelo Dia do Corretor de Imóveis, comemorado na data, e saudando o CIMI como o maior evento da América Latina. Nas duas edições, QR code ao final para envio dos slides.
A sessão em detalhe
Conceito
O que faz um contrato ser inteligente
Contrato, na definição trabalhada na oficina, é acordo de vontades de natureza obrigacional e patrimonial entre duas ou mais pessoas — e está em todas as etapas da atuação do corretor: compra e venda, permuta, intermediação e prestação de serviço, da avaliação à administração de imóveis. A segurança jurídica não é o que burocratiza a transação, é o que protege corretor e cliente ao mesmo tempo; o corretor que entende de contratos diminui risco, aumenta faturamento e fecha mais intermediações. O contrato foi chamado de principal instrumento de trabalho do corretor de imóveis.
Contrato inteligente nada tem a ver com ser físico ou digital: é o que prevê com clareza e reflete a realidade do que as partes negociaram. Cláusula que não foi discutida, texto rebuscado ou contrato baixado da internet — desatualizado, complexo, herdado de outra transação — atrapalham o cumprimento e geram conflito, até porque boa parte dos clientes assina sem ler, confiando no corretor, na imobiliária ou na construtora.
Extensão não é segurança: foram citados contratos de locação de 12 a 15 páginas e autorizações de intermediação de 10 páginas que o cliente simplesmente não assina — o que empurra o corretor para a informalidade. Os modelos de referência apresentados resolvem compra e venda em 5 páginas, locação em 6 e autorização de intermediação em 2, completos e sem redundância — como a cláusula que proíbe reforma sem autorização do locador e afasta o direito de retenção por benfeitorias em poucas linhas.
Equilíbrio não é igualdade de obrigações: uma parte pode ter dez obrigações e a outra duas ou três — desequilibrado é o contrato feito com a intenção de prejudicar uma parte e favorecer a outra. Vale o princípio de que ninguém pode exigir o cumprimento da obrigação alheia sem antes adimplir a sua, e ninguém é devedor antes do vencimento: devedor é quem descumpre a obrigação na data pactuada. A sugestão prática foi resumir, na execução, as obrigações de cada parte — e fazer o contrato tratar do passado (problemas antigos do imóvel, declarados e endereçados), do presente e do futuro (gravame a retirar, titularidade da conta de energia que volta ao locador no fim da locação, prazo para religar o fornecimento).
O pano de fundo das duas edições: a tecnologia não substitui o corretor — a corretagem existe desde antes da profissão regulamentada, e a figura usada na fala foi a do corretor virando verdadeiro "oráculo" do mercado imobiliário conforme a IA avança, desde que continue estudando. Profissional que não busca conhecimento se exclui do mercado; o cliente percebe quando falta segurança técnica e troca de corretor mesmo tendo sido bem atendido — tratar bem e ser educado é obrigação de todo profissional, o diferencial é o conhecimento técnico.
Formação e assinatura
Aceite expresso, WhatsApp e os dois tipos de assinatura
Contrato fechado por WhatsApp tem a mesma validade e importância do assinado por escrito — mas contrato é acordo de vontade, e o preceito de que "quem cala consente" não prevalece. A prática recomendada: negociar verbalmente, mandar a mensagem descrevendo o imóvel ou o serviço que é objeto da intermediação e o percentual ou valor dos honorários, e esperar a resposta do cliente. Um "de acordo" — nem que seja um like — formaliza o negócio jurídico; sem retorno, não há contrato.
Um caso relatado na oficina ilustra o custo do silêncio: um corretor que dividia um negócio com dois colegas colocou no grupo o valor dos seus honorários, ninguém respondeu com um "de acordo" — e, na hora de pagar, nenhum dos dois pagou. Sem o aceite registrado, o contrato não se formalizou. O mesmo mecanismo funciona a favor: autorização do proprietário para reduzir aluguel, ajuste negociado por telefone — escreve-se na mensagem e colhe-se o "concordo", e ali se firmou uma autorização.
Na assinatura, a distinção central da oficina: assinatura digital é a criptografada, que se reconhece pelo certificado; assinatura eletrônica é a de plataformas que operam por e-mail — válida, porém mais fácil de fraudar, porque se criam e-mails em nome de terceiros. O escritório citado usa a assinatura do gov.br; foi lembrada uma enxurrada de contratos falsificados usando o carimbo do GOV em setembro do ano anterior — o carimbo sozinho não basta, é preciso conferir a certificação, que equivale ao reconhecimento de firma (feito em cartório por semelhança ou autenticidade) — e um caso em que a assinatura de um fiador foi forjada a partir de um e-mail criado em seu nome: o aluguel não foi pago e o fiador cobrado nem conhecia o locatário. Com inteligência artificial imitando vozes e a chegada dos hologramas, a insegurança tende a crescer.
Contrato digital pede cuidados próprios: todas as cláusulas do contrato físico; uma cláusula estendendo seus efeitos ao mundo físico — sem ela, pelo entendimento do STJ citado, o contrato pode valer só no mundo digital; e a declaração do número de páginas ("este contrato contém 10 páginas, numeradas de 1 a 10"), porque as plataformas assinam apenas a última. O lugar de guardar contrato digital é o mundo digital — na nuvem, com cópia impressa por segurança. Um provimento citado dispensa testemunhas para o contrato digital valer como título executivo extrajudicial; e ficou o alerta de que o corretor não deve ser testemunha do contrato de compra e venda que embute sua corretagem — parte e testemunha no mesmo instrumento, ele perde a via da execução e precisa de ação de conhecimento para cobrar os honorários.
Cláusulas
Cláusulas necessárias, legais e penais — e os instrumentos de venda
Cláusulas necessárias são as que fazem o contrato existir: as partes — nome completo, CPF ou CNPJ e endereço de e-mail —, o objeto descrito como está na matrícula, o preço com a condição de pagamento, local, data e assinaturas. Sem a assinatura da outra parte não houve acordo de vontade — houve apenas promessa, que é frágil (o contrato verbal vale, por testemunhas, mas é frágil). O e-mail virou cláusula porque o Código de Processo Civil definiu o meio eletrônico como principal canal de comunicação entre as partes, com entendimento do STJ citado sobre comunicações por e-mail; a cláusula-modelo apresentada obriga quem trocar de endereço a comunicar em até 15 dias, sob pena de valerem as notificações enviadas ao e-mail anterior.
Preço não é valor: preço quem define é o proprietário; valor de mercado, quem determina é o corretor na avaliação — e o contrato traz o preço. A condição de pagamento pode importar mais que o preço: no exemplo dado, imóvel de R$ 500 mil à vista tem poucos compradores; em 500 parcelas de R$ 1.000, "todo mundo compra", com o aluguel pagando a prestação. A descrição do objeto também protege: divergência entre o que a matrícula descreve — terreno ou casa — e o que existe no local denuncia irregularidade, e casa sem número ou sem habite-se é fácil de identificar. Cabe checar na prefeitura se houve alvará de demolição e, se for o caso, inserir a obrigação futura de legalizar, porque existe multa da prefeitura e a conta não pode surpreender quem compra.
Cláusulas legais são as transpostas da lei para o contrato — como a regra do Código Civil de que dívidas anteriores são de quem vende e despesas de transmissão de quem compra; pode-se pactuar diferente, atribuindo dívidas ou despesas a qualquer das partes, desde que expresso no contrato — nunca de boca, porque as pessoas esquecem e, com o tempo, recontam o combinado de outro jeito. Cláusulas penais — multas e penalidades — não são algo pernicioso: existem para equilibrar o negócio, e obrigação sem prazo e sem multa é problema contratado para o futuro, seja na locação, na intermediação ou na prestação de serviço.
Entre os instrumentos, a hierarquia apresentada: a promessa de compra e venda é frágil — desfeita unilateralmente por qualquer das partes, mesmo com multa; o compromisso de compra e venda é irrevogável e irretratável, sobretudo quando revestido de arras confirmatórias do Código Civil — descumprido, cabe adjudicação compulsória, judicial ou administrativa se o preço já foi pago; a opção de compra é contrato unilateral que só gera obrigação para o proprietário, usada por construtoras para pesquisar o potencial econômico de uma área, tipicamente por 12 meses renováveis por mais 12. Compromisso público e particular têm a mesma validade; escritura pública é exclusividade dos tabelionatos de notas — exceto a escritura particular com força de pública lavrada por agentes financeiros, autorizada por lei especial, via alienação fiduciária, em que a propriedade fica em nome do credor fiduciário até a quitação.
Intermediação não é prestação de serviço: na intermediação o resultado depende também de fatores fora do trabalho do corretor, e não se pode garantir prazo para alugar ou vender; na prestação de serviço — administrar, avaliar — há resultado e prazo contratados, e não entregar é descumprir. Na edição do meio-dia, a pergunta premiada com um exemplar de livro fechou a sessão: por que pai e mãe não podem vender um imóvel a um filho, mas o filho pode vender ao pai — com a resposta encaminhada pela previsão do Código Civil para evitar fraude a heranças futuras, tratando a venda de ascendente a descendente como adiantamento de herança.
Casos
A cláusula de não indenizar em dois casos
Apresentada como a cláusula mais importante que existe no contrato imobiliário — e defendida na fala com apoio de um dos maiores juristas citados —, a cláusula de não indenizar parte de uma premissa: qualquer imóvel pode ser vendido ou alugado, mesmo com processos, dívidas ou falhas estruturais, desde que os problemas estejam citados no contrato. Declarar tudo demonstra boa-fé, transfere a quem aceitou a responsabilidade pelo que foi informado e livra o corretor e a imobiliária de indenizações.
Primeiro caso: a intermediação de um imóvel de pessoa jurídica com mais de 20 processos judiciais contra a proprietária, débitos de IPTU, construções irregulares e área real diferente da que constava na prefeitura — vender imóvel de PJ foi descrito como mais arriscado que o de pessoa física. O compromisso de compra e venda citou os processos um a um, com os links inseridos no contrato, registrou as dimensões reais e colocou a regularização como obrigação de quem comprava; o comprador concordou com tudo, o negócio saiu tranquilo e a corretagem foi paga sem questionamento.
Segundo caso: uma casa em Casa Amarela, zona norte do Recife, apedrejada pela população por causa do antigo morador — preso —, com buraco no telhado e uma árvore nascendo dentro da sala. Posta para alugar, em menos de 15 dias apareceu uma interessada — "a casa dos meus sonhos". O contrato levou laudo de vistoria cautelar anexo, com relatório fotográfico e escrito dos defeitos, e cláusula registrando o abatimento no aluguel dado para a inquilina consertar o telhado. A chuva torrencial veio antes do conserto, a sala alagou e a inquilina acusou a imobiliária de irresponsabilidade por alugar casa com buraco no telhado; mostrados a cláusula e o laudo, a resposta foi "é verdade, eu tinha esquecido".
A lição amarrada aos dois casos: os problemas do negócio imobiliário não aparecem na hora da assinatura — aparecem depois que o contrato está assinado. O contrato que cita cada defeito, dívida e pendência impede a parte de alegar que não foi orientada ou informada; o que não cita entrega ao corretor a conta do que ele deixou de declarar.
Prática
Diligência documental, locação e as decisões da semana
Na compra e venda, a diligência imobiliária apresentada começa na CND — certidão negativa de débitos junto à Receita Federal — de todos os proprietários e ex-proprietários do imóvel desde 2004, pessoa física ou jurídica: havendo dívida inscrita em dívida ativa, a compra e venda é nula de pleno direito, e foi dito que há corretores respondendo a processos judiciais por não checar certidões, restrições e gravames. Indisponibilidade impede o negócio.
No registro de imóveis, a certidão certa: vintenária, de inteiro teor, de ônus reais ou por quesitos — o cartório é obrigado a responder, nem que seja com resposta negativa. Quando a certidão diz que a matrícula "não existe", o caminho pode ser a certidão de transcrição: o regime de matrícula veio com a lei publicada em 1973, e imóvel sem qualquer averbação desde então permanece na transcrição — tirá-la revela quem são os donos e é a primeira etapa da regularização. A ferramenta citada para pedir certidão de imóvel em outro estado, à distância, foi o RI Digital, aplicativo em que se deposita crédito e se solicita a certidão. Depois do cartório, a prefeitura: conferir se construções e edificações estão averbadas do jeito que existem — e foi citada a mudança da Caixa Econômica que passou a permitir financiar imóvel sem todas as construções averbadas a partir de um percentual mínimo regularizado, avanço relevante num país onde essa é uma das irregularidades imobiliárias mais comuns.
Na locação, o pacote descrito: vistoria cautelar de entrada e de saída com laudo — a falta de vistoria foi apontada, por uma juíza de juizado especial convidada a um curso de extensão universitária citado na oficina, como o maior problema das disputas de locação nos juizados —, análise de cadastro comprovada e guardada (SPC, Serasa, ações na justiça, capacidade financeira e econômica, inclusive do fiador) e chave só depois do contrato assinado: a locação tem início na entrega das chaves, não na assinatura. Corretor que não comprova a análise assume o risco — como no exemplo do aluguel de R$ 3.000 fechado com quem ganha R$ 3.500. Dos casos do escritório: a sala entregue a um interessado antes do cadastro só teve o contrato liberado depois de as chaves serem devolvidas; o fiador casado cuja esposa se recusava a assinar — e fiança sem o cônjuge é inválida — entrou no contrato também como locatário, figura que dispensa a assinatura do cônjuge; e o locatário recebe carta de boas-vindas com checklist de obrigações (titularidade das contas de energia e água, boletos por e-mail) e uns 5 minutos de orientações na entrega das chaves.
Para sucessão travada, o caso relatado: imóvel com oito proprietários, todos falecidos, herdeiros espalhados por estados diferentes, possivelmente com incapazes (que exigiriam curatela) e menores (que exigiriam autorização do Ministério Público) — regularizar pela sucessão foi descrito como juridicamente possível e praticamente inviável. A alternativa apresentada: documentar a ocupação por contrato de locação com firma reconhecida ou assinatura pelo gov.br e, completados 10 anos, entrar com usucapião ordinária. E o fecho das duas edições: não basta assinar o contrato, receber as chaves, pagar o preço inteiro ou ter testemunhas — é preciso a escritura de compra e venda registrada no registro de imóveis, com o corretor acompanhando a transação do início ao fim, porque é isso que fideliza o cliente.
As duas novidades apresentadas como da semana anterior ao congresso: primeiro, prefeituras não podem mais atualizar o IPTU — Imposto Predial e Territorial Urbano — com base na área construída remedida por sobrevoo de drone, prática em que um imóvel de 150 m² aparecia com 300 m² e tinha o imposto dobrado; a atualização deve seguir a valorização do imóvel e do mercado ou modificações na região, o que foi celebrado como boa notícia para quem faz avaliação técnica. Segundo, não se pode mais exigir o pagamento do ITCMD — imposto de transmissão causa mortis e doação — como condição para lavrar escrituras públicas de inventário e partilha; os herdeiros continuam devendo o imposto, o que cai é a trava na lavratura.
O que ficou
Assentado
Contrato inteligente independe de ser físico ou digital: é o que prevê com clareza, em linguagem simples, exatamente o que as partes negociaram — e contrato extenso demais o cliente não assina.
Sem aceite expresso não há contrato: "quem cala consente" não vale — a confirmação (um "de acordo", até um like) é o que forma o negócio, inclusive pelo WhatsApp.
Qualquer imóvel pode ser intermediado, mesmo com processos, dívidas e defeitos, desde que tudo esteja declarado no contrato — a cláusula de não indenizar protege o corretor e demonstra boa-fé.
Assinatura criptografada com certificado (como a do gov.br) acima da assinatura eletrônica de plataforma — e conferir a certificação, não só o carimbo.
Compra e venda com proprietário ou ex-proprietário (desde 2004) em dívida ativa é nula: CND de todos antes de assinar, e a transação só se conclui com a escritura registrada no registro de imóveis.
Locação começa na entrega das chaves, não na assinatura — sem laudo de vistoria cautelar e análise de cadastro guardada, o risco é do corretor.
Em aberto
O desdobramento da decisão sobre o ITCMD: se a dispensa do imposto para lavrar escrituras de inventário e partilha será estendida, por isonomia e analogia, às escrituras de compra e venda — apresentado na oficina como incerto.
Como o mercado absorve escrituras de inventário lavradas sem o imposto pago: o receio registrado foi o comprador que não consegue levar a escritura a registro e a multiplicação de imóveis irregulares e contratos de gaveta, inclusive com uso de má-fé.
Termos citados
Contrato inteligente
Contrato que prevê com clareza e reflete exatamente o que as partes negociaram — nada a ver com ser físico ou digital.
Definição que abriu as duas edições da oficina.
Cláusula de não indenizar
Cláusula que declara no contrato todos os problemas do imóvel — processos, dívidas, defeitos —, transferindo a responsabilidade a quem aceitou e afastando indenização contra o corretor.
Apresentada como a cláusula mais importante do mercado imobiliário; base dos dois casos relatados.
Cláusulas necessárias
As que fazem o contrato existir: partes qualificadas, objeto, preço com condição de pagamento, local, data e assinaturas.
Primeira das categorias de cláusulas apresentadas — sem elas, o contrato não existe.
Cláusulas legais
Cláusulas transpostas da lei para o contrato — como a regra de que dívidas anteriores são de quem vende e despesas de transmissão, de quem compra.
Segunda categoria, exemplificada com o Código Civil.
Compromisso de compra e venda
Instrumento irrevogável e irretratável — ao contrário da promessa, frágil e desfeita unilateralmente mesmo com multa; descumprido, cabe adjudicação compulsória.
Na comparação entre promessa, compromisso e opção de compra.
Opção de compra
Contrato unilateral que só gera obrigação para o proprietário; usado por construtoras para estudar o potencial de uma área, tipicamente por 12 meses renováveis por mais 12.
Na comparação entre os instrumentos de venda.
Assinatura digital × assinatura eletrônica
A digital é criptografada e se reconhece pelo certificado; a eletrônica, de plataformas que operam por e-mail, é válida mas mais suscetível a fraude.
Base da recomendação de assinar pelo gov.br e conferir a certificação.
Preço × valor
Preço é o que o proprietário define para o negócio; valor é o de mercado, determinado pelo corretor na avaliação — o contrato traz o preço.
Na cláusula de preço e condição de pagamento.
CND
Certidão negativa de débitos junto à Receita Federal, exigida de proprietários e ex-proprietários do imóvel desde 2004 na compra e venda.
Etapa inicial da diligência imobiliária — dívida ativa torna o negócio nulo.
Certidão de transcrição
Certidão do regime registral anterior à matrícula, instituída pela lei publicada em 1973; é o caminho quando a certidão de matrícula "não existe".
Na etapa de diligência no registro de imóveis — primeira etapa da regularização.
Vistoria cautelar
Laudo de vistoria com relatório fotográfico e escrito, feito no início e no final da locação.
Sua falta foi apontada como o maior problema das disputas de locação nos juizados especiais.
Citados na oficinaSTJ·Código Civil·Código de Processo Civil·Receita Federal (CND e dívida ativa)·gov.br (assinatura digital)·RI Digital (emissão de certidões)·SPC e Serasa·Caixa Econômica (financiamento de imóvel com construção não averbada)·Lei publicada em 1973 (regime de matrícula)·WhatsApp (contratos por mensagem)
TemasContratos·Segurança jurídica·Corretagem·Locação·Compra e venda·Assinatura digital
