28/08 · 10h00–11h0060 min de oficinaresumo em 14 min
Como identificar golpes imobiliários
Um caso de cinco terrenos vendidos por quem não era dono abriu a oficina que mapeou os cinco sinais de alerta recorrentes na fraude imobiliária — e as decisões judiciais em que quem devolveu o valor inteiro do negócio foi o corretor de imóveis.
5terrenos em Florianópolis vendidos por quem não era o proprietário, no caso de fraude que abriu as duas ediçõesprocesso judicial e disciplinar relatado na sessão
1 a cada 4 minmédia de golpes aplicados no Brasil segundo estatística citada em tela — não só imobiliários, golpes em geralestatística apresentada na sessão como oficial
6%comissão de corretagem — apontada como o valor que o corretor imagina arriscar, quando a condenação citada foi a devolver o valor total do negóciodecisões judiciais citadas na sessão
0,08%custo da conta notarial sobre o valor do contrato: R$ 800 para custodiar o pagamento de um imóvel de R$ 1 milhãocusto da conta notarial apresentado na sessão
O essencial
O corretor e o dever de diligência
A defesa feita do palco foi a de que o corretor de imóveis não é vendedor de imóveis: é profissão regulamentada, com dever de diligência previsto no Código Civil, e é ele — mais do que o advogado, sustentou-se — quem tem condição de sentir que algo não fecha num negócio e parar antes que o golpe se consuma.
Sinal de alerta e verificação
Sinal de alerta não é prova de fraude: é motivo para parar, verificar e confirmar antes de avançar. O prejuízo só aparece no fim do negócio, mas os sinais aparecem desde a origem — e é ali, enquanto o negócio passa pelas mãos do corretor, que dá para interromper.
Responsabilidade além da comissão
Nas decisões citadas, o profissional não devolveu apenas a comissão: respondeu pelo valor inteiro que a vítima investiu, por ter falhado no dever de verificar a documentação. Em venda anterior ao registro de incorporação, a responsabilização citada foi solidária, civil e criminal.
Os cinco sinais que se repetem
Pressa, inconsistência, identidade, desvio e resistência: o negócio que precisa fechar hoje, a história que muda de versão, o documento que não bate com quem está assinando, o combinado que toma outro rumo no meio do caminho e a parte que não deixa você conferir.
Fonte originária do documento
Documento entregue pela parte interessada não substitui a consulta à origem. Matrícula precisa ser atualizada — a de dois meses atrás pode já não valer —, procuração precisa ser conferida no cartório de origem, e o telefone impresso no papel não serve: em caso julgado citado, quem atendeu a ligação era o próprio golpista.
Assinatura eletrônica e certificação
Para autorização de venda, plataforma de assinatura simples foi apresentada como aceitável; para contrato, a recomendação foi certificado digital, e-notariado ou gov.br. O caso de locação relatado mostrou o risco: assinaturas de fiador lançadas em menos de um minuto por quem tinha acesso aos documentos da empresa.
Contexto
Oficina apresentada duas vezes na Sala A3 do Bloco A em 28/08 — às 10h00 e às 14h00 —, conduzida pela procuradoria jurídica do CRECI de Santa Catarina em formato de aula única com projeção de slides. As duas edições seguiram o mesmo roteiro: abertura por um caso de fraude analisado no próprio conselho, panorama das modalidades de golpe, responsabilidade civil e disciplinar do corretor, os cinco sinais de alerta e o bloco final de ferramentas de verificação. As duas terminaram apertadas no tempo, com pedido de desculpas pelo ritmo acelerado; a edição da tarde ainda abriu alguns minutos de perguntas. Um e-book gratuito sobre golpes no mercado imobiliário e outras cartilhas do CRECI/SC foram indicados por QR Code exibido em tela.
A sessão em detalhe
Caso
Os cinco terrenos de Florianópolis
As duas edições abriram pelo mesmo caso, apresentado como exemplo de engenhosidade fora do comum: cinco terrenos em Florianópolis vendidos por golpistas que não eram os proprietários. O dono só descobriu quando foi tirar a matrícula de um deles e viu que o imóvel já não estava em seu nome.
A montagem relatada tem várias camadas. Os golpistas obtiveram de alguma forma acesso ao gov.br do proprietário — que morava no interior do Rio Grande do Sul, enquanto os terrenos ficavam em Santa Catarina —, e, segundo o relato, o último acesso registrado à conta teria ocorrido numa agência do INSS em Passo Fundo, sem que o proprietário tivesse estado lá. Com a identidade digital em mãos, inseriram o proprietário como sócio de uma transportadora com sede no Ceará, entrando com 15% do capital por alteração na Junta Comercial. Meses depois, integralizaram o terreno como capital social da mesma empresa — tudo sem passar, ainda, por cartório de registro de imóveis. Feita a incorporação do bem à pessoa jurídica, o administrador da empresa colocou o terreno à venda.
A venda foi intermediada por uma imobiliária descrita como grande, antiga e tradicional de Florianópolis. A documentação estava completa e coerente: matrícula, dados da transportadora, tudo conferível. O comprador visitou o terreno e pagou à vista R$ 3,5 milhões — valor apontado como um pouco abaixo do que o imóvel valia, característica que a sessão citou como recorrente nesses golpes. Na edição da manhã, a média citada para cada um dos cinco terrenos foi de R$ 4 milhões, com valor de mercado um pouco superior. O cartório também foi enganado: a escritura foi lavrada e a transferência, registrada.
O caso chegou ao CRECI de Santa Catarina porque, além das ações contra o cartório de notas e o registro de imóveis, o proprietário original abriu processo disciplinar contra a imobiliária, alegando falta de diligência. A conclusão relatada foi que a imobiliária havia feito todas as diligências que se podem esperar de um profissional — não houve infração ético-disciplinar. A ressalva dita em seguida é a que interessa ao corretor: isso não impede que o judiciário reconheça responsabilidade civil solidária, e a ação cível segue em curso. Os golpistas foram presos meses depois, com mandados de busca e apreensão, e a recuperação dos valores ficou sem confirmação. Entre a manipulação inicial e a descoberta, calculou-se de um ano a um ano e meio.
A conclusão extraída do episódio foi o argumento de escala: se um golpe dessa complexidade passou por imobiliária idônea, junta comercial e dois cartórios, o volume de golpes menores e mais fáceis que circulam diariamente é a régua do problema.
Contexto
Por que o mercado imobiliário atrai o golpista
O ponto de partida foi a rotina: um alerta de busca configurado para a expressão "golpes no mercado imobiliário" devolve, segundo o relato, no mínimo cinco ou seis reportagens por dia. Uma estatística projetada em tela apontou um golpe a cada quatro minutos no Brasil — número que abrange golpes em geral, não apenas os imobiliários. Depois do mercado financeiro, sustentou-se, o imobiliário é o que mais concentra fraude, com um agravante: os valores em jogo costumam ser maiores.
Três características foram apontadas como o que torna o setor atraente para o golpista. A primeira é o valor: compensa mais montar uma estrutura inteira para um golpe milionário do que aplicar dezenas de golpes pequenos. A segunda é a complexidade da cadeia — do anúncio à visita, da proposta ao sinal, da escritura ao registro, são muitas etapas, e cada etapa é uma porta. A terceira é a carga emocional da compra da casa própria, que faz o comprador querer fechar.
Golpe imobiliário não é novidade, e a sessão fez questão de dizer isso: os grileiros já colocavam grilos dentro da gaveta para envelhecer o papel e simular procuração, escritura ou contrato antigos, e há artigo recente sobre grilagem de terra. O que mudou foi o custo de fabricar aparência de autenticidade. Documentos digitais de alta qualidade, clonagem de identidade, deepfake e simulação de voz e imagem por inteligência artificial fazem hoje, em minutos e à distância, o que o grilo na gaveta fazia mal.
Duas expressões foram destacadas. Engenharia social é quando a própria vítima colabora com o golpe — clica, digita a senha, entrega o dado que não deveria; a sessão observou que o mecanismo, conhecido dos golpes bancários, aparece igualmente no imobiliário. E a pressa é o componente que amarra tudo: o golpista não dá tempo para verificar. Foi mencionado que, logo depois da edição da manhã, participantes procuraram a oficina para relatar casos em curso — um deles com o mesmo enredo: o imóvel abaixo do valor, o parente que teria autorizado, o interessado que já estaria a caminho e a caução pedida no mesmo dia.
A tipologia listada em tela é longa e foi apresentada como parcial: falso proprietário, falso comprador, falso corretor, procuração falsa, matrícula adulterada ou omitindo alienação e indisponibilidade, anúncio falso — inclusive de aluguel por temporada, em que a vítima não vai ver o imóvel —, golpe do sinal, assinatura eletrônica fraudada, falso leilão, falso financiamento e falso consórcio, com sala comercial de fachada montada para dar credibilidade à empresa que não existe.
Responsabilidade
Responsabilidade do corretor nos casos citados
A tese central da oficina é que o corretor de imóveis não é vendedor de imóveis. A profissão é regulamentada, tem previsão específica no Código Civil e traz, junto com o direito à comissão, o dever de diligência e prudência na condução do negócio. A posição defendida foi explícita: no negócio imobiliário, o corretor é mais importante que o advogado, porque é ele quem dá segurança à operação — e é isso que o cliente compra quando paga os 6% de comissão em vez de tentar negociar sozinho.
O contraexemplo veio de um julgado citado do STJ. Uma pessoa comprou imóvel por um site de leilão que se apresentava como leilão judicial, com número de processo e tudo; o site era falso e o processo não existia. Quem foi condenado a restituir o prejuízo foi o corretor contratado para verificar se aquilo era legítimo, por falha no dever de diligência profissional. E a conta não parou na comissão: a condenação foi pelo valor total investido pela vítima. A lógica explicada: o golpista muitas vezes não é encontrado, e entre o consumidor e o profissional que se apresentou como garantia, o risco recai sobre quem tinha o dever de verificar.
O segundo campo de responsabilidade tratado foi a venda e a publicidade anteriores ao registro de incorporação, com casos citados de construtores condenados — inclusive na esfera criminal, em decisão descrita como recente. A distinção feita é importante: vender antes do registro de incorporação, ou operar por estruturas alternativas como SPE, SCP, consórcio e associação de compradores, não é necessariamente golpe, e há empreendimentos assim que entregam. É irregularidade, e é também o instrumento que permite vender na planta para dezenas de compradores um imóvel que nunca sai do papel. O que ficou dito sem ressalva é que o corretor não pode anunciar nem vender antes do registro de incorporação, e que, se o fizer, responde solidariamente — não devolvendo a comissão, mas o prejuízo do comprador.
O terceiro caso trabalhado foi de locação, relatado como acompanhado de perto. Um imóvel de praia foi alugado por contrato anual, por imobiliária descrita como séria, com uma empresa e seu sócio figurando como fiadores. O inquilino ocupou o imóvel por meses, não pagou nada e saiu; a imobiliária negativou o fiador, que só descobriu tudo por citação judicial. As assinaturas do sócio e da empresa haviam sido lançadas, em menos de um minuto, por um funcionário que tinha acesso aos documentos — em plataforma de assinatura eletrônica sem certificação de identidade. Uma liminar suspendeu a restrição de crédito e a discussão em audiência é sobre de quem é a responsabilidade. A leitura apresentada é que a imobiliária deverá responder, por não ter exigido forma de assinatura que comprovasse quem assinou.
A moral que atravessou os três casos foi resumida numa distinção retomada de uma oficina do dia anterior, citada do palco: o corretor ganancioso perde o cliente mas não perde o negócio, porque fecha de qualquer jeito; o corretor ambicioso perde o negócio, mas não perde o cliente, porque protege o cliente do mau negócio.
Diagnóstico
Os cinco sinais de alerta e as perguntas antes de avançar
A parte central da oficina foi a lista de cinco sinais que se repetem, apresentada igual nas duas edições. Pressa: o golpista não quer dar tempo de refletir e verificar — quer comprar hoje, depositar hoje, receber o sinal hoje. A observação feita é que a jornada normal de compra é longa e por convencimento; visita e sinal pagos no mesmo dia podem acontecer uma vez ou outra na carreira, mas não são o padrão. Inconsistência: a história que não fecha, seja documental, seja narrativa — era o imóvel da tia, depois é o do pai; primeiro apresenta um documento, depois aparece com uma procuração; e o papel que falta fica de vir depois.
Identidade: verificar se quem está negociando é mesmo o proprietário ou tem poderes para assinar. A conferência precisa acontecer antes do sinal, não na hora da escritura — porque até lá o dinheiro já saiu. Desvio: o negócio que estava encaminhado de um jeito e passa a tomar outro rumo. Resistência: a parte que não deixa conferir — "não precisa pedir matrícula nova, já está aqui", "já telefonei, já verifiquei" —, quando a matrícula apresentada nem está atualizada.
A régua enunciada para os cinco é a mesma: sinal de alerta não é prova de fraude. Não serve para desfazer o negócio, serve para parar, verificar e confirmar com calma se aquele negócio vale a pena. E a razão de o alerta funcionar é cronológica: o prejuízo aparece só no final, enquanto os sinais aparecem desde a origem.
Ao lado dos sinais veio um bloco de perguntas a fazer antes de avançar em qualquer etapa da cadeia: quem é a pessoa, se ela pode vender, o que exatamente está sendo vendido, como e para quem. A armadilha apontada foi a confiança na matrícula: ela é o documento mais relevante do imóvel, mas não é o único, e precisa ser atualizada — quem apresenta a matrícula tirada dois meses atrás pode já ter vendido o imóvel nesse intervalo. O alerta fechou com a constatação que a sessão repetiu de várias formas: hoje tudo pode ser fabricado — a voz, a imagem, o documento —, e no primeiro olhar não há como distinguir.
Também foi lembrado o dever de comunicação ao COAF diante de movimentação financeira atípica, incluindo pagamento em espécie acima do limite estabelecido: a obrigação apresentada não é a de detectar o golpe nem acusar alguém, é a de informar.
Prevenção
Fontes originárias, portais oficiais e conta notarial
A regra prática apresentada é uma só: não confie na documentação entregue pelo interessado — vá à fonte originária. O motivo é que os elementos de aparência de autenticidade são falsificáveis. Foi citado o caso de um carro usado comprado em concessionária que era produto de furto: o laudo trazia código de barras adulterado, que levava a uma página que não era a do órgão oficial. E foi citado o julgado da procuração falsa, em que a conferência foi feita pelo telefone impresso no próprio documento, de cartório em cidade distante — quem atendeu era o golpista, que confirmou a autenticidade. O mesmo exemplo teria sido apresentado no dia anterior, em outra oficina do congresso, por um oficial de cartório.
O contraponto é que a tecnologia que facilitou o golpe também armou a defesa, e a diligência hoje se faz da própria cadeira. Os portais citados: o portal de registro de imóveis apresentado em tela como R Digital, que dá acesso a matrículas de qualquer estado, com opção mais barata de visualização quando não é preciso emitir a certidão; registrocivil.org.br, para verificar estado civil, autenticidade de procuração e documentos das partes; o e-notariado, para atos notariais à distância; e creci.org.br. Sobre procuração, a orientação foi de restringi-la a casos muito específicos: quem está em outra cidade ou no exterior pode assinar por e-notariado, o que dispensa a maioria das procurações.
O e-notariado ganhou um argumento próprio: ao usá-lo, o corretor divide com o tabelião a responsabilidade de verificar a documentação e a identidade das partes — se o cartório errar, responde ele. Foi mencionado que a plataforma já pede movimento de rosto para diferenciar a pessoa de uma imagem gerada por inteligência artificial, precaução que a sessão ilustrou com a observação de que, numa transmissão, nem a presença de quem fala é garantida.
Um portal em construção também foi citado: o Meu Registro, determinado pelo CNJ para reunir num único endereço registro de imóveis, registro civil e notariado. A descrição dada é de site ainda incompleto, já localizável pelo buscador, com expectativa de operação plena em alguns meses.
O parêntese que a oficina fez questão de abrir nas duas edições foi a conta notarial, apresentada como pouco usada e diretamente útil ao velho impasse de quem paga primeiro. O comprador deposita o valor no cartório, o dinheiro fica custodiado e vinculado, e só é liberado ao vendedor quando cumprida a condição estipulada na escritura — quitar um financiamento, encerrar um inventário, concluir uma reforma. O dinheiro custodiado, disse-se, fica garantido para aquele negócio e não pode ser retirado por dívida das partes, e o custo é de 0,08% do valor negociado: R$ 800 num imóvel de R$ 1 milhão. Serve, assim, para não perder o negócio enquanto a verificação corre.
O fechamento amarrou as duas pontas: nenhuma ferramenta deve ser usada isoladamente, e o ecossistema de um negócio seguro pressupõe registro eletrônico, fontes oficiais e confirmação independente de cada etapa. A tecnologia, na formulação usada, não substitui a diligência — aumenta a capacidade de exercê-la. E o encerramento das duas edições foi o mesmo pedido: diante de algo estranho, parar, verificar e confirmar antes de avançar. Quem não consegue fazer sozinho contrata um advogado, mas a maior parte do que foi mostrado, sustentou-se, um corretor experiente verifica por conta própria.
O que ficou
Assentado
Sinal de alerta não é prova de fraude: é motivo para parar, verificar e confirmar antes de avançar. Os cinco recorrentes são pressa, inconsistência, identidade, desvio e resistência.
O dever de diligência do corretor tem previsão no Código Civil e é cobrado no judiciário: nas decisões citadas, o profissional respondeu pelo valor total investido pela vítima, não apenas pela comissão.
Documento entregue pela parte interessada não substitui a consulta à fonte originária — matrícula atualizada, conferência de procuração no cartório de origem e verificação de identidade, feitas antes do sinal.
Assinatura eletrônica sem certificação foi admitida para atos simples, como autorização de venda; para contrato, a recomendação foi certificado digital, e-notariado ou gov.br.
A conta notarial foi apresentada como instrumento de custódia subutilizado: o comprador paga, o cartório retém e só libera ao vendedor quando cumprida a condição escrita na escritura, ao custo de 0,08% do valor negociado.
Em aberto
A ação cível do caso dos cinco terrenos segue em curso; o processo ético-disciplinar contra a imobiliária foi encerrado sem infração, mas a discussão sobre responsabilidade civil solidária continua no judiciário.
Como os golpistas obtiveram acesso ao gov.br do proprietário ficou sem explicação no processo relatado, assim como a recuperação integral dos valores pagos pelos compradores.
A fronteira entre irregularidade e golpe na venda anterior ao registro de incorporação e nas estruturas alternativas — SPE, SCP, consórcio, associação de compradores — foi tratada como ponto de atenção, não como equivalência.
O portal Meu Registro, determinado pelo CNJ para reunir todos os cartórios num único endereço, foi descrito como ainda incompleto, com operação plena esperada para os meses seguintes.
O caso de locação com assinaturas eletrônicas lançadas por terceiro segue em audiência, com a definição de responsabilidade entre imobiliária, locador e empresa apontada como fiadora ainda em aberto.
Termos citados
Engenharia social
Expressão usada para os golpes em que a própria vítima colabora com a fraude — clica, digita a senha, entrega o dado ou toma a medida que não deveria tomar. Conhecida dos golpes bancários, aparece igualmente no mercado imobiliário.
Bloco sobre o que facilita o golpe, nas duas edições.
Grilagem
Prática antiga de falsificação de documento imobiliário: os grileiros guardavam grilos dentro da gaveta para que os insetos envelhecessem o papel e dessem aparência antiga a uma procuração, escritura ou contrato forjados.
Citada para mostrar que o golpe imobiliário não é novidade — mudou o custo de fabricar autenticidade.
Conta notarial
Custódia do pagamento no cartório: o comprador deposita o valor, que fica vinculado ao negócio e fora do alcance de dívidas das partes, e o tabelião só o libera ao vendedor quando cumprida a condição estipulada na escritura. Custo citado de 0,08% do valor negociado.
Apresentada nas duas edições como parêntese e como instrumento pouco utilizado.
Dever de diligência
Obrigação profissional do corretor, com previsão no Código Civil, de verificar a documentação e as condições do negócio. Não exige que o corretor seja detetive ou investigador — exige que ele consiga comprovar que fez as verificações mínimas esperadas do mercado.
Eixo jurídico da oficina, retomado em cada caso apresentado.
Sinal de alerta
Indício que não prova fraude e não obriga a desfazer o negócio: obriga a parar, verificar e confirmar antes de seguir adiante. Os cinco apresentados foram pressa, inconsistência, identidade, desvio e resistência.
Bloco central das duas edições.
Corretor ambicioso e corretor ganancioso
Distinção retomada de outra oficina e citada do palco: o ganancioso perde o cliente mas não perde o negócio, porque fecha de qualquer jeito; o ambicioso perde o negócio, mas não perde o cliente, porque o protege do mau negócio.
Usada na abertura das duas edições para enquadrar o tema.
Marcos citados
Em construçãoPortal Meu Registro, determinado pelo CNJ para reunir registro de imóveis, registro civil e notariado num único endereço; descrito como já acessível, porém incompleto
Em cursoAção cível sobre a venda dos cinco terrenos de Florianópolis, depois de encerrado o processo ético-disciplinar sem infração da imobiliária
Citados na oficinaCRECI de Santa Catarina·Conselho Nacional de Justiça (CNJ)·Superior Tribunal de Justiça (STJ)·COAF·INSS·Junta Comercial do Ceará·Código Civil·gov.br·e-notariado·registrocivil.org.br·creci.org.br·Meu Registro (portal em implantação)·R Digital (portal de registro de imóveis citado em tela)·Google Alertas·OLX
TemasGolpes imobiliários·Fraude documental·Dever de diligência·Responsabilidade civil·Registro de imóveis·Assinatura eletrônica
