Sala C1

28/08 · 11h00–12h0060 min de oficinaresumo em 16 min

REURB na prática: regularize e monetize

A regularização fundiária urbana apresentada como frente de captação para o corretor — dois mantras que decidem se um bairro irregular pode virar produto, e o caminho que vai do diagnóstico à matrícula registrada.

5 salários mínimosteto de renda citado como o requisito que enquadra o núcleo na REURB-S, salvo patamar diferente em legislação municipalrequisito da Lei federal 13.465, citado na sessão
5 anosprazo que a legitimação de posse precisa cumprir antes de ser convertida em legitimação fundiária e virar propriedadeprazo do instituto, citado na sessão
R$ 5 milhonorários por unidade no exemplo de conta apresentado para um núcleo descrito como simples, com parcelamento citado em 50 vezesexemplo de precificação apresentado na sessão
mais de 150lotes com matrícula aberta em nome do titular de domínio no caso de gleba invadida relatado na sessãocaso de gleba relatado na sessão

O essencial

Primeiro mantra: núcleo, não lote

A REURB foi apresentada como procedimento de núcleo urbano informal — não de imóvel individualizado, não de um lote. Quem for beneficiário pode requerer, mas continua tendo de bancar o núcleo ou a quadra inteira; para um lote só, disse-se, o usucapião tende a valer mais a pena. A chamada REURB individual foi descrita como distorção sem previsão na lei.

Segundo mantra: o marco legal

O núcleo precisa ter marco legal — a ocupação tem de existir antes de dezembro de 2016. A checagem sugerida é rápida e pode ser feita antes de qualquer estudo: imagem de satélite no Google Earth para ver se o núcleo já estava lá naquela data. Núcleo que só começou a se formar depois não entra.

Lei federal e decreto lidos juntos

Trabalhar só com a Lei 13.465 foi apontado como insuficiente: o decreto federal que a regulamenta repete os mesmos artigos acrescidos de incisos e parágrafos que a lei não tem. Somam-se a isso as normas da corregedoria estadual e, quando existir, a lei municipal — que, quando existe, costuma ser cópia da federal.

REURB-S, REURB-E e quem paga o quê

Só duas modalidades estão na lei. Na S, o núcleo predominantemente de baixa renda, o município assume a infraestrutura e não há custas registrais nem cobrança pela expedição das matrículas; na E, paga-se tudo. A REURB mista, muito citada no meio, foi descrita como construção doutrinária, não como categoria legal.

A CRF e a fase registral

O procedimento tramita no município e termina em um ato administrativo: a Certidão de Regularização Fundiária, assinada pelo prefeito ou pelo secretário de habitação. É ela que, com o projeto, vai ao cartório. Na REURB não se retifica matrícula — o registrador averba, abre a matrícula do núcleo e as individualizadas conforme o levantamento, mesmo com perímetro divergente do que consta no registro.

Captação do núcleo, não do imóvel

O deslocamento proposto ao corretor foi de foco: diante de um imóvel irregular, olhar o lado, a rua, o prédio e o bairro em vez de descartar a venda. Captado o núcleo, entra-se com equipe multidisciplinar e a remuneração deixa de ser só transacional — honorários de consultoria mais exclusividade na venda, combinados por escrito com advogado, engenheiro e demais parceiros.

Contexto

Palestra solo apresentada duas vezes na Sala 1 do Bloco C em 28/08 — às 11h00 e às 15h00 —, em formato de aula com slides sobre a REURB (regularização fundiária urbana) aplicada ao trabalho de corretores, advogados, engenheiros e arquitetos. A edição da tarde abriu anunciando de viva voz o nome da palestra — regularize e monetize — e o subtítulo que a fala disse que também caberia: a nova fronteira da consultoria imobiliária. As duas edições percorreram o mesmo roteiro: os dois mantras da REURB, o alcance da lei, as modalidades S e E, o procedimento até o registro e a remuneração de quem capta o núcleo. Nas duas o QR code do checklist de viabilidade não funcionou, e o checklist ficou de ser enviado por mensagem direta no Instagram a quem procurasse depois; os slides foram oferecidos a quem os quisesse.

A sessão em detalhe

Conceito

Os dois mantras da REURB

A palestra abriu, nas duas edições, com um exercício de repetição em voz alta: dois mantras que, segundo a fala, quem sair da sala sabendo já domina metade da REURB, mesmo sem entender o resto do procedimento. O primeiro é que a REURB é núcleo — núcleo urbano informal, consolidado ou não — e não imóvel individualizado nem lote. O segundo é que o núcleo precisa ter marco legal, ou marco temporal: ele tem de já existir antes de dezembro de 2016. Ambos foram apresentados como filtro de entrada, aplicável ainda na conversa com o cliente, antes de qualquer estudo — o argumento dado foi o de não perder tempo com núcleo que não passa nos dois.

O conceito veio do artigo 9º da Lei 13.465, recitado de cor no palco: normas gerais e procedimentos instituídos no território nacional, abrangendo medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano. Dessa definição a sessão extraiu o que chamou de consequência prática: por ser jurídica, urbanística, ambiental e social ao mesmo tempo, a REURB não se faz sozinha — pede advogado, urbanista, arquiteto, topógrafo, engenheiro, profissional ambiental e assistente social, sobretudo quando o núcleo é social.

Sobre a legislação aplicável, a orientação foi de não trabalhar apenas com a lei federal. O decreto federal que regulamenta a 13.465 traz, no mesmo artigo, incisos e parágrafos que a lei não tem — a recomendação foi ler um e copiar e colar o outro ao lado. Somam-se as normas de serviço da corregedoria estadual, importantes principalmente para quem pega o processo já na fase registral, e a lei municipal de REURB, que nem todo município tem e que, quando tem, costuma ser cópia da federal. A lei anterior, a 11.977, também apareceu: não tinha CRF, não tinha legitimação fundiária e não tramitava na prefeitura.

Um alerta foi dado logo no começo e repetido na tarde, com a ressalva de que não era para assustar ninguém: há ações diretas de inconstitucionalidade em tramitação no STF sobre dispositivos da lei. A leitura apresentada foi de que a discussão é pontual, atinge alguns artigos e não sinaliza o fim da REURB — a informação foi trazida, segundo a fala, por obrigação de manter a plateia a par do que pode mudar.

Alcance

O que é um NUI e onde a REURB alcança

NUI — núcleo urbano informal — foi apresentado como a palavra que os profissionais do setor, chamados na fala de reurbeiros, usam no dia a dia. A partir dela a sessão desdobrou as situações que cabem no procedimento: o núcleo sem nada, em que só existe a gleba, às vezes sem matrícula, apenas com transcrição; o núcleo com aprovação municipal mas sem registro imobiliário; o núcleo com aprovação e registro cuja execução saiu diferente do projeto aprovado, porque a ocupação se consolidou de outro jeito; o núcleo com registro e sem titulação; aquele em que os titulares da matrícula não coincidem com os ocupantes atuais; e o imóvel que tem tudo, menos a averbação da construção.

O alcance territorial foi listado como largo: área urbana e também rural — nesse caso, segundo a fala, sem necessidade de transformar a área, bastando ofício do registrador —, área inferior ao mínimo estabelecido pela Lei 6.766, imóveis residenciais e de uso misto ou comercial, áreas de domínio público ou privado, áreas sem proprietário definido, áreas ambientalmente sensíveis, áreas de risco, imóveis já usucapidos e terrenos de marinha. A REURB, disse-se, flexibiliza normas e conceitos e passa por cima de muitas questões ambientais, desde que o estudo técnico da equipe demonstre o que pode ser ajustado ou mitigado. As hipóteses de exclusão citadas foram poucas: áreas indispensáveis à segurança nacional e aquelas cuja instalação ou serviço traga impactos sérios à propriedade, à sociedade e ao Estado.

As formas de organização aceitas também foram enumeradas: loteamento, desmembramento, condomínio edilício vertical ou horizontal, condomínio de lotes, conjuntos habitacionais, condomínio urbano simples e direito real de laje. Sobre este último, a sessão contestou a ideia corrente de que ele teria nascido das lajes dos morros cariocas: a origem citada foi outra, de construções erguidas sobre lajes de estações de trem e metrô em Nova York. E anotou o ponto técnico que sustenta o instituto — quem responde é a base de baixo, e cabe ao engenheiro atestar que a estrutura suporta a laje de cima.

O prédio irregular apareceu como um dos exemplos mais difíceis: incorporação que não terminou ou que os moradores concluíram sem levar a registro. Regularizar por incorporação foi descrito como caminho de muitas etapas e requisitos; o desvio proposto foi voltar aos mantras — se o condomínio é núcleo e cumpre o marco temporal, é REURB.

O caso mais detalhado das duas edições foi o de uma gleba com um lado livre e o outro inteiramente invadido. O proprietário tentava de tudo: desmembrar, estudar, passar uma rua no meio para separar as áreas. A leitura aplicada ali foi a do mantra: aquilo era um núcleo. Fez-se a REURB no lado ocupado — mais de 150 lotes com matrícula aberta em nome do titular de domínio, o que um provimento de São Paulo então permitia — e o lado livre saiu desimpedido para a incorporação que ele queria. A ressalva registrada é que a lei hoje quer titular ocupante: quer dar nome e propriedade a quem está no imóvel.

Modalidades

REURB-S, REURB-E e quem pode requerer

Só duas modalidades estão na lei, segundo a sessão: a REURB-S, quando o núcleo é predominantemente ocupado por população de baixa renda, e a REURB-E, definida por exclusão — é E tudo o que não é S. O requisito citado para a S é de renda de até 5 salários mínimos, com a ressalva de que legislação municipal pode fixar outro patamar e, havendo peculiaridade local, é possível segui-la. A chamada REURB mista, muito usada no vocabulário do setor para o núcleo que reúne residências e alguns comércios, foi apresentada como construção doutrinária, sem existência na lei.

A diferença entre as duas foi tratada como decisiva no bolso e no cronograma. Na S, o município assume a infraestrutura que falta ao núcleo e, no cartório, não se paga: nem custas registrais, nem a expedição das matrículas. Na E, paga-se tudo. Daí a advertência sobre o enquadramento: ele é feito no processo, mas o registrador ainda confere os requisitos um a um na chegada — quem já tem outro imóvel, por exemplo, pode não ser aceito como beneficiário da S, e a cobrança vem.

A lista de legitimados percorreu a União, os estados, o Distrito Federal e os municípios, diretamente ou por entidades da administração indireta; os beneficiários, individual ou coletivamente; os proprietários de imóveis, loteadores e incorporadores; cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais e entidades sem fins lucrativos; além do Ministério Público, associado na fala sobretudo a questões ambientais e de área de risco.

A palavra individual dessa lista recebeu um comentário próprio, porque confunde: ela permite que um beneficiário requeira, mas não autoriza regularizar um lote isolado — ele teria de bancar a quadra ou o núcleo inteiro, o que raramente compensa, e nesse cenário o usucapião foi apontado como caminho mais provável. Foi para as associações e cooperativas que a sessão apontou a porta de entrada mais prática de quem trabalha no mercado: o presidente de uma associação de bairro sem fins lucrativos foi descrito como o contato certo para levar um núcleo adiante, ao lado do síndico do prédio, que conhece tudo o que se passa no condomínio.

A dimensão social foi tratada como parte da modalidade, e não como retórica: endereço para receber correspondência, água, luz, esgoto e ruas, aumento da frequência escolar e acesso a crédito formal foram citados como efeitos da regularização — e, para o município, aumento de arrecadação, já que o imóvel regularizado passa a pagar imposto. Esses efeitos foram apresentados também como argumentos de convencimento na prefeitura, ao lado de função social da propriedade e dignidade humana; diante da recusa injustificada do município, a fala citou ainda a possibilidade de alegar prevaricação. E o recado final do bloco: REURB não é só para favela nem só para bairro humilde — condomínios e casas boas irregulares aparecem na mesma medida.

Procedimento

Do diagnóstico à CRF, do cartório à titulação

O que a sessão chamou de roteiro de ouro vai do diagnóstico ao cartório: diagnóstico e prospecção, mapeamento do núcleo, viabilidade técnica, engajamento, projeto, expedição da CRF e fase registral. Antes disso vêm as etapas de campo — a vistoria no local, com engenheiro ou arquiteto, para ver infraestrutura, abertura de rua, nascente ou rio no meio da área e risco; a pesquisa registrária no cartório, para saber a situação dos lotes e a origem da área; e o levantamento topográfico, que define o perímetro e sem o qual o arquiteto não consegue desenhar o projeto. O material técnico que sai daí é a planta, o memorial e o estudo técnico. O engajamento, por sua vez, se faz em reuniões comunitárias, com associações, síndicos e vereadores, e a adesão dos moradores costuma ser trabalho da equipe social, descrita como muito treinada para isso.

O processo administrativo corre na prefeitura: requerimento instruído com procurações e adesões, tramitação dos projetos de regularização fundiária, aprovação municipal e, ao final, um ato formal — a Certidão de Regularização Fundiária, assinada pelo prefeito ou pelo secretário de habitação. É a CRF que, junto com o projeto, o levantamento planialtimétrico, os estudos técnicos, os memoriais e o cronograma, vai ao cartório de registro de imóveis. Também na prefeitura corre a notificação dos confrontantes e dos titulares de domínio, que a sessão comparou à lógica do usucapião; ela pode ficar para a fase de cartório, e o corretor pode ajudar a acelerá-la conversando com o município.

No cartório a sessão insistiu em um ponto contraintuitivo: na REURB não se faz retificação. O perímetro pode estar torto, diferente do que consta na prefeitura ou na matrícula, e mesmo assim o registrador abre a matrícula do jeito que o núcleo está — averba o que precisa ser averbado, como metragem e perímetro, registra a regularização fundiária e abre as matrículas individualizadas com os direitos reais indicados na CRF. Outro ponto: exigência de comprovante de todas as notificações não se sustenta, porque a CRF traz presunção de veracidade do que está escrito nela — o que exige, em contrapartida, que a certidão saia completa, sem esquecer nenhum requisito.

Falta de infraestrutura, disse-se, não trava o registro. Quando o núcleo não tem saneamento, água ou esgoto, entra-se com cronograma físico e termo de compromisso dizendo quando cada obra fica pronta; o registrador é obrigado a aceitar e registra, e pelas normas de São Paulo citadas cabe ao próprio oficial acompanhar se o prazo prometido foi cumprido. Duas perguntas foram sugeridas ainda no requerimento ao cartório: se há processos de usucapião tramitando dentro da área e se algum lote já tem titulação — informações que o arquiteto precisa para indicar esses lotes na planta.

As formas de titulação fecham o procedimento. A legitimação fundiária, instituto novo trazido pela 13.465, é modo originário de aquisição da propriedade: apaga o passado da matrícula e entrega o título limpo, como no usucapião, inclusive fazendo cair gravames — foi apresentada como a melhor das formas. A legitimação de posse recebeu crítica aberta: entrega posse, não propriedade, e exige cinco anos até ser convertida em legitimação fundiária e virar título em nome do ocupante; é o caminho de quando a prefeitura está insegura sobre quem de fato ocupa. Completam a lista as concessões de uso, herdadas da 11.977, a especialização de fração ideal e a compra e venda, usada quando já existe contrato com prova de quitação — o caso citado foi o de conjuntos habitacionais em que o ocupante atual nem é mais quem comprou.

Fora da titulação plena existe a averbação por mera notícia, apresentada como recurso relevante para quem vende: ela informa na matrícula que existe uma construção ali, sem regularizá-la, e dispensa a apresentação de CND. A sessão registrou a dúvida que a acompanha e não a fechou — se ela basta para obter financiamento imobiliário depende do banco e do caso. A sessão tratou as dimensões da REURB na mesma chave: complexa quando é preciso fazer tudo do zero, do parcelamento do solo à titulação; intermediária quando o parcelamento já existe e se regularizam as edificações e a titulação; titulatória quando só faltam os direitos reais, situação descrita como a cereja do bolo; e excepcional, construção doutrinária aceita na prática do cartório, em que só se regularizam as edificações.

Negócio

Captação do núcleo, equipe e remuneração

O viés declarado da palestra na abertura da tarde foi a captação, e é aí que ela dirige o recado ao corretor: o profissional de antes fugia do imóvel irregular e esperava o produto ficar pronto para vender; o de hoje diagnostica o núcleo, cria e viabiliza o produto. A instrução prática foi de mudar o campo de visão — diante de um imóvel com pendência, olhar o vizinho, a rua, o prédio, o bairro. Se a rua toda está irregular, não é um problema de venda, é um núcleo. E as ocasiões aparecem sozinhas: quem tem imóvel irregular sabe que tem, e fala.

O checklist de viabilidade e o que a sessão chamou de protocolo da matrícula-mãe — investigar a origem do imóvel para saber se ele é viável — foram apresentados como as duas ferramentas de triagem entregues à plateia. Nas duas edições o QR code que levaria ao checklist não funcionou, e o checklist ficou de ser mandado por mensagem direta no Instagram a quem pedisse; os slides também foram oferecidos a quem os quisesse. A máxima repetida no bloco registral foi que não existe imóvel sem origem — o que não impede que apareçam casos de imóvel em centro de cidade sem matrícula, um deles em Nazaré Paulista, no interior de São Paulo, resolvido com certidão negativa do registrador.

Ninguém faz REURB sozinho: nem só o corretor, nem só o advogado, nem só o engenheiro ou o arquiteto. Quem não domina o procedimento foi orientado a levar o núcleo a uma equipe ou a uma empresa que já o faça e a combinar antes a própria participação — comissão por lote ou porcentagem sobre o negócio, deixada, na expressão usada, bem amarrada em contrato. A alternativa descrita para o proprietário e para o loteador é a mesma: reunião, contrato assinado por todos, e o cuidado de fechar o acordo antes que outro profissional apareça oferecendo o mesmo serviço.

A conta de honorários apareceu com números na mesa. O exemplo dado foi o de um núcleo simples com cobrança de R$ 5 mil por unidade, parcelável em 50 vezes — valor que, olhado com a calculadora pelo morador, parece muito, mas que precisa cobrir topógrafo, engenheiro, profissional ambiental e equipe social. A topografia, em particular, foi descrita como caríssima. A conclusão exposta foi de expectativa contida: a conta é boa e dá para ganhar dinheiro, mas não é a fortuna que se imagina de fora. O ganho, ainda assim, muda de natureza — de comissão puramente transacional para honorários de consultoria somados à exclusividade na venda do produto regularizado.

O fechamento das duas edições foi construído sobre uma figura do jiu-jitsu, atividade citada na fala ao lado da advocacia: o profissional faixa preta não entrega apenas papel, essa seria a faixa branca do mercado; ele constrói a base — a segurança jurídica —, domina a posição, entrega valorização real e finaliza com a matrícula registrada. No jiu-jitsu, disse-se, a técnica supera a força; no mercado imobiliário, o corretor que briga por preço e trabalha com posse sem documentação está sempre na defensiva. E o encerramento, lido de slide nas duas sessões: ajustem a pegada, confiem na técnica, estudem e conquistem o mercado com excelência — sempre com ética.

O que ficou

Assentado

REURB é procedimento de núcleo urbano informal, não de lote: o requerimento individual existe na lei, mas não dispensa regularizar a quadra ou o núcleo inteiro.
Os dois filtros de entrada são núcleo e marco legal — a ocupação precisa existir antes de dezembro de 2016, e a checagem pode começar por imagem de satélite.
Trabalhar só com a Lei 13.465 não basta: o decreto que a regulamenta acrescenta incisos e parágrafos ao mesmo artigo, e ainda há normas da corregedoria estadual e, quando existir, lei municipal.
A CRF, expedida pelo município, é o título que vai a registro e traz presunção de veracidade; na REURB não se faz retificação de matrícula — o cartório averba e abre as matrículas conforme o levantamento do núcleo.
Na REURB-S o município assume a infraestrutura e não há custas registrais nem cobrança pela expedição das matrículas; na E, paga-se tudo.
Falta de infraestrutura não impede o registro: cronograma físico e termo de compromisso viabilizam a entrada, com prazo acompanhado depois.
Para quem atua no mercado, o desenho de negócio proposto é captar o núcleo, articular equipe multidisciplinar e remunerar-se por consultoria mais exclusividade de venda, com o acordo fechado por escrito antes.

Em aberto

Ações diretas de inconstitucionalidade sobre dispositivos da Lei 13.465 seguem em tramitação no STF; a leitura apresentada é de que atingem pontos específicos, não a lei inteira.
Se a averbação por mera notícia sustenta a concessão de financiamento imobiliário depende do banco e do caso — a sessão deixou a questão explicitamente em aberto.
O patamar de renda que enquadra a REURB-S pode variar quando a legislação municipal fixa outro valor, e o enquadramento ainda é conferido requisito a requisito pelo registrador.
A REURB mista continua como construção doutrinária, sem previsão entre as modalidades da lei.
As dificuldades de tramitação variam por praça: colegas relataram entraves no Rio de Janeiro, tanto em prefeituras quanto em cartórios, enquanto a experiência apresentada vinha de São Paulo.
O checklist de viabilidade ficou para envio por mensagem direta no Instagram, já que o QR code não funcionou em nenhuma das duas edições; os slides foram oferecidos a quem os quisesse.

Termos citados

REURB

Regularização fundiária urbana. Pelo artigo 9º da Lei 13.465, recitado no palco, é o conjunto de normas gerais e procedimentos que abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano.

Conceito de abertura, repetido nas duas edições.

NUI

Núcleo urbano informal — a unidade sobre a qual a REURB incide. Apresentado como a palavra do jargão do setor.

Bloco sobre o alcance da lei.

Reurbeiro

Como a fala chamou os profissionais que trabalham com REURB no dia a dia — e a quem sugeriu levar o núcleo captado quando o corretor não domina o procedimento.

Citado no alcance da lei e retomado no bloco de captação.

CRF

Certidão de Regularização Fundiária: ato administrativo expedido pelo município, assinado por prefeito ou secretário de habitação, que encerra a fase municipal. É o título hábil levado ao registro de imóveis e traz presunção de veracidade do que declara.

Núcleo do bloco de procedimento.

Legitimação fundiária

Instituto trazido pela Lei 13.465. Modo originário de aquisição da propriedade: apaga o histórico da matrícula e entrega título novo e limpo, fazendo cair gravames — comparado na fala ao efeito do usucapião.

Formas de titulação.

Legitimação de posse

Título que reconhece a posse, e não a propriedade; só depois de cinco anos pode ser convertido em legitimação fundiária. Usado quando a prefeitura está insegura sobre quem de fato ocupa o imóvel.

Formas de titulação, apresentada com crítica explícita ao prazo.

Averbação por mera notícia

Averbação que informa na matrícula a existência de uma construção sem regularizá-la; dispensa a apresentação de CND.

Bloco sobre o que fazer com imóvel que tem registro mas não tem a construção averbada.

Protocolo da matrícula-mãe

Nome dado na sessão à investigação da origem do imóvel na matrícula, antes de decidir se o núcleo é viável para regularização.

Objetivos anunciados na abertura das duas edições.

Marcos citados

Dezembro de 2016Marco legal da REURB citado na sessão: o núcleo urbano informal precisa já existir antes dessa data para ser regularizável
Em tramitaçãoAções diretas de inconstitucionalidade sobre dispositivos da Lei 13.465 em curso no STF, apresentadas na sessão como pontuais

Citados na oficinaLei federal 13.465·Lei 11.977·Lei 6.766·Decreto federal que regulamenta a REURB·Normas de serviço das corregedorias estaduais (São Paulo e Rio de Janeiro)·STF (ações diretas de inconstitucionalidade)·CDHU·Programa Cidade Legal·Ministério Público·OAB·Caixa·Google Earth

TemasREURB·Regularização fundiária·Captação imobiliária·Registro de imóveis·Direito imobiliário·Consultoria