27/08 · 11h00–12h0060 min de oficinaresumo em 9 min
Due diligence imobiliária na prática
A IA lê matrículas, contratos e certidões e acelera a varredura, mas não sabe o que não foi fornecido, não confere autenticidade e não assume risco — processar não é aprovar, e 100% da responsabilidade pela decisão segue com o profissional.
100%da responsabilidade humana permanece com o profissional — corretor, advogado, dono de imobiliáriatese repetida nas duas edições da oficina
R$ 2 milhõesnegócio hipotético que ninguém na plateia fecharia com due diligence feita exclusivamente pela IAenquete de mãos levantadas na oficina
30 diasjanela além da qual a matrícula atualizada já não garante retrato fiel da situação do imóvelprocedimento de protocolo e registro em cartório, explicado na sessão
90 diasprazo de desocupação do inquilino na venda de imóvel locado, contado do registro da compra e vendaregra de locação citada na sessão
O essencial
Processar não é aprovar
A frase-síntese das duas edições: a IA recebe certidões, matrículas e contratos, processa texto, padrões, inconsistências e relações — mas aprovar o negócio e assumir a responsabilidade é do profissional. Entrada e processamento podem ser da máquina; a decisão, nunca.
A IA não sabe o que não foi fornecido
Ocupante de boa-fé há 20 anos, inquilino sem contrato escrito, servidão de passagem nunca registrada, área de preservação permanente, casa construída à espera de averbação, matrícula desatualizada: nada disso aparece na resposta se não entrou na pergunta — e é aí que mora o risco do negócio.
A pergunta é pelos riscos, não pelos documentos
'Que documentos eu tenho' foi apontada como a pergunta errada; a certa é 'que riscos eu pretendo assumir'. No exemplo da matrícula limpa, a IA respondeu corretamente que não havia ônus — e a resposta correta era insuficiente: divórcio possível dos vendedores, indisponibilidade que pode voltar, processos fora da matrícula.
Alucinação: leis e jurisprudências inexistentes
A ferramenta cria decisões de tribunal e leis que nunca existiram, e a taxa de alucinação foi descrita como ainda alta. Advogados já foram condenados por litigância de má-fé e encaminhados à OAB por citar jurisprudência inventada — a conferência na fonte vem antes do uso, porque há número de processo real sem relação alguma com o tema.
Prompt injection em PDFs do mercado imobiliário
Comando oculto escrito em letra branca dentro de um PDF faz a IA atestar como livre e desimpedida uma matrícula com penhora. O antídoto apresentado: conferir a autenticidade de todo documento recebido junto ao órgão emissor — coerência não é autenticidade, e a IA não transforma documento falso em verdadeiro.
A matrícula não concentra tudo
A Lei 13.097/2015 (art. 54) e a Lei 14.382/2022 prometeram a concentração dos atos na matrícula, mas as decisões judiciais preservaram credores que nada averbaram — na prática, segue obrigatório investigar certidões, processos e a vida das partes. Não existe risco zero.
Contexto
Oficina apresentada duas vezes na Sala C1 do Bloco C em 27/08, às 11h e às 15h — a edição da tarde abriu lembrando que era a segunda oficina do dia sobre o tema. Conduziu a sessão uma advogada com 20 anos de mercado imobiliário treinando corretores e advogados, presença recorrente no CIMI em temas de documentação e contratos; neste ano, o convite juntou due diligence e inteligência artificial numa 'nova roupagem'. O formato combinou exposição com slides (prometidos à plateia), um exemplo de matrícula resumida analisado em tela, enquetes de mãos levantadas e casos de escritório e de tribunal. Este resumo cobre as duas edições como uma oficina só.
A sessão em detalhe
Conceito
Investigação do negócio, não coleta de certidões
O pedido relatado como o mais recorrente entre corretores e advogados — um checklist de documentos, um 'modelinho' de contrato — serviu de contraponto para definir o termo do título: due diligence é a devida diligência, e não é apenas coletar certidões e documentos; é a investigação do negócio, do imóvel e das partes, incluindo situações de fato que não estão em documento nenhum. Para isso, o profissional — do direito ou da corretagem — precisa desenvolver raciocínio jurídico e econômico-negocial: entender o negócio e entender de pessoas.
Dois exemplos ilustraram o alcance. Um vendedor com certidões impecáveis na cidade onde mora, mas vindo de outra cidade — onde corria um processo capaz de comprometer o patrimônio. E um imóvel de esquina 'perfeito, liso', usado de fato como passagem por um vizinho sem saída para a rua: servidão que nunca foi registrada, não aparece em certidão e pode virar processo para quem compra. Nos dois, a papelada limpa não contava a história.
A régua fechou o capítulo: não existe risco zero. Num caso relatado, comprador de boa-fé com contrato de gaveta — que não é, em si, um erro — viu o imóvel penhorado por um credor do vendedor munido de título executivo; os embargos de terceiro desconstituíram a penhora, mas as custas ficaram com quem não registrou o contrato. Risco identificado pode ser negociado: imóvel com inquilino pode ser comprado, respeitando a locação, negociando a saída ou sub-rogando-se no lugar do proprietário — e, se a retomada for o caminho, com os 90 dias de desocupação contados do registro da compra e venda. A diligência também alcança o comprador e o ecossistema inteiro do negócio, inclusive a empresa vendedora, pelo risco de sócios escondidos atrás do CNPJ para fraudar credores — tema que dialogou com a palestra anterior da sala, sobre desconsideração da personalidade jurídica.
IA na análise
O que a máquina processa — e o que não foi fornecido
O uso da IA foi tratado como inevitável e bem-vindo, sem demonização: ela recebe o que o profissional entrega — matrículas, certidões, contratos —, processa o texto, encontra padrões, inconsistências e relações, compara documentos entre si. Numa matrícula de 20 páginas, cheia de penhoras decretadas e levantadas, a varredura que antes era feita à mão hoje sai automatizada. A ferramenta também erra e confunde, então a conferência do resultado permanece; o objetivo enunciado foi identificar o que pode ser delegado, o que exige validação, quais perguntas aumentam a qualidade da análise e quais filtros humanos são indispensáveis para transformar velocidade em segurança.
O limite estrutural veio em seguida: ela processa o que recebe — não adivinha o que não recebe. Locatário sem contrato escrito, ocupante de boa-fé instalado há 20 anos, área de preservação permanente, casa construída à espera de averbação, condições que as partes combinaram fora do papel: nada disso entra na resposta se não entrou na pergunta. Documento desatualizado engana do mesmo jeito — pela dinâmica de protocolo e registro em cartório, uma matrícula atualizada só garante o retrato do imóvel por até 30 dias.
Daí a postura recomendada: conversar com a ferramenta em vez de usá-la passivamente, pedir a origem do dado, desconfiar quando a experiência acende um alerta. Hoje a IA não decide — a sessão foi explícita em separar o estágio atual da promessa de futuro, tratada como preocupação 'talvez dos nossos filhos'. A figura usada foi a do copiloto: a máquina acelera; o responsável é o profissional.
O exercício
A matrícula de exemplo e a pergunta pelos riscos
O exercício central das duas edições foi uma matrícula resumida, analisada em tela: imóvel de Santa Aurora (MG) adquirido por compra e venda por um casal em comunhão parcial de bens, com alienação fiduciária constituída e depois cancelada, indisponibilidade decretada e depois levantada e uma edificação averbada. O prompt enviado: analise essa matrícula e informe se existem ônus ou restrições que possam afetar a aquisição do imóvel. A resposta — não há ônus nem restrições — está correta. E não retira os riscos do negócio.
A leitura humana da mesma matrícula levanta o que a pergunta não pediu: casal casado pode estar em divórcio brigando justamente por aquele imóvel — num caso recente relatado, os vendedores eram o casal em separação —; indisponibilidade que veio e foi levantada pode voltar, se houver outros processos; execuções fiscais e trabalhistas não aparecem ali; e a pergunta não alcançou quem ocupa o imóvel hoje. Pergunta errada gera resposta perfeita e insuficiente, 'politicamente correta'. A formulação sugerida pede também os documentos e informações complementares necessários para reduzir o risco das partes.
As enquetes ancoraram o argumento: mãos levantadas confirmaram o uso de IA para ler matrícula, contrato ou outro documento; receber resposta que parecia absolutamente correta e não era foi tratado como experiência comum; e ninguém levantou a mão para fechar um negócio de R$ 2 milhões com diligência feita exclusivamente pela IA. A pergunta de partida deixou de ser 'que documentos eu tenho' para ser 'que riscos eu pretendo assumir'.
Riscos da ferramenta
Jurisprudência inventada, documentos falsos e comandos ocultos
Primeiro risco: alucinação. A IA cria leis e jurisprudências — decisões de tribunal — que nunca existiram, e a taxa foi descrita como ainda alta. Advogados vêm sendo condenados em litigância de má-fé por juntar jurisprudência inventada a processos, inclusive no mercado imobiliário, com encaminhamento à OAB e risco de perder a carteira; num caso de Santa Catarina, o advogado confessou o uso do ChatGPT. A conduta apresentada: conferir na fonte — buscar a decisão no próprio tribunal e verificar se existe e se trata do tema, porque há número de processo real sem relação alguma com o assunto pesquisado. Até pesquisa de mercado repassada ao cliente sem validação entrou na mesma régua.
Segundo risco: prompt injection, definido em sala como comando ou linhas ocultas dentro de um documento — escritos em letra branca num PDF, invisíveis a olho nu e legíveis pela máquina. Numa matrícula com penhora, o comando oculto ordena que a IA responda, independentemente do que leia, que o imóvel está livre e desimpedido — e ela responde exatamente isso para quem confia sem conferir. Foram citados casos de petições com comandos ocultos para influenciar juízes que usam IA, relatados como frequentes no Rio de Janeiro — com juízes conferindo e advogados sendo processados. Na Justiça, os casos localizados até aqui envolviam advogados; especificamente com corretores, a oficina relatou ainda não ter encontrado um.
Terceiro risco: o documento falso. Uma escritura aparentemente válida no meio de uma cadeia de compras foi identificada como falsa, e o STJ anulou os negócios seguintes: o comprador final, de boa-fé, perdeu o imóvel para o proprietário original — também de boa-fé. Procurações falsas venderam o mesmo imóvel para várias pessoas num caso referido como 'sonho roubado'. A síntese ficou em duas frases ditas em sala: coerência não é autenticidade, e a IA não transforma documento falso em documento verdadeiro. Todo documento recebido tem autenticidade conferível junto ao órgão emissor — dos selos eletrônicos de escrituras a certidões conferidas no site do tribunal, como o de Santa Catarina.
Marco legal e responsabilidade
Concentração na matrícula, artigo 723 e o contrato como arquitetura de risco
Em 2015, a Lei 13.097 prometeu, no artigo 54, que todas as informações relativas ao imóvel estariam concentradas na matrícula — e que o que não estivesse lá não afetaria o comprador de boa-fé. O alvoroço inicial não sobreviveu às decisões judiciais: entendeu-se, por exemplo, que o credor trabalhista não tinha como averbar nada na matrícula, e a interpretação original não se sustentou na prática. Em 2022, a Lei 14.382 voltou à concentração dos atos e trouxe o sistema eletrônico de registros públicos; ainda assim, todos continuam verificando certidões, processos e problemas envolvendo as pessoas e o imóvel que não estejam na matrícula. A investigação além do documento segue obrigatória.
O contrato ganhou bloco próprio na oficina. Definição dada em sala: acordo de vontades entre duas ou mais pessoas para fazer nascer ou modificar direitos e deveres — não é o papel; contrato verbal é contrato. A redação foi apresentada como arquitetura de risco, na ordem decidir, estruturar e então redigir: cláusula perfeita só protege com premissa perfeita, e redigir é sempre diferente de decidir. Dos casos que chegam ao escritório: contratos copiados sem relação com o caso concreto, prazos exíguos de financiamento que não serão cumpridos, multa rescisória pendurada em qualquer descumprimento em vez dos essenciais — e uma nota protestada porque o CPF estava errado num contrato que a cliente assinou sem ler, confiando no corretor.
O fecho amarrou responsabilidade e lei. O artigo 723 foi lembrado pelo dever de informar tudo o que possa influenciar o resultado da incumbência, sob pena de responder por perdas e danos; uma resolução recente do COFECI sobre IA na corretagem reforça o uso da ferramenta como instrumento, com a decisão e a responsabilidade no profissional — 'não precisava nem de ter uma resolução específica', foi o comentário. E a frase deixada como recado nas duas edições: a IA não assina o contrato, não faz a due diligence e não assume o risco; quem assina é o cliente, orientado por quem intermedeia. A máquina pode ler o documento — quem enxerga o risco é o profissional. Usar IA para acelerar processamento e análise, nunca para terceirizar julgamento e decisão.
O que ficou
Assentado
A IA entra como ferramenta de velocidade na análise documental — varredura de matrículas, comparação de documentos, identificação de padrões —, sempre com conferência humana do resultado.
Due diligence é investigação do negócio, do imóvel e das partes, incluindo situações de fato que nenhum documento mostra; matrícula limpa, sozinha, não afasta risco — risco zero não existe.
Prompt formulado só sobre o que está no documento gera resposta correta e insuficiente; a formulação parte dos riscos que as partes aceitam assumir e pede informações complementares.
Resposta de IA se valida na fonte antes de chegar ao cliente ou a um processo: jurisprudência no tribunal, documento no órgão emissor, dado de mercado conferido.
Mesmo após a Lei 13.097/2015 e a Lei 14.382/2022, investigar além da matrícula continua obrigatório na prática — e 100% da responsabilidade pela decisão é do profissional.
Em aberto
Se e quando a IA terá condições de decidir: o estágio atual foi dado como incapaz disso, e a chegada lá ficou como possibilidade de futuro — preocupação 'talvez dos nossos filhos'.
Prompt injection na Justiça envolvendo corretores de imóveis: a oficina relatou casos já localizados com advogados e, até aqui, nenhum específico com corretores.
Até onde verificar a falsidade de cada documento: a régua apresentada foi o caso concreto — desconfiança e indícios ditam quando ir além —, sem protocolo fixo para todo negócio.
Termos citados
Due diligence
A devida diligência: investigação do negócio — do imóvel, das partes e do próprio acordo —, e não apenas a coleta de certidões e documentos.
Abertura da oficina, ao traduzir o estrangeirismo que dá título à sessão.
Jurisprudência
Decisão de tribunal.
Definição dada ao explicar o que a IA inventa quando alucina.
Alucinação
Quando a IA cria o que nunca existiu — leis, decisões, situações — e entrega como resposta; a taxa foi descrita como ainda alta.
Casos de advogados condenados por citar jurisprudência inexistente.
Prompt injection
Comando ou linhas ocultas inseridos num documento — por exemplo, escritos em letra branca num PDF —, invisíveis a olho nu, que a IA lê e obedece ao analisar o arquivo.
Bloco sobre riscos da ferramenta; exemplificado com matrícula com penhora atestada como livre e desimpedida.
Concentração dos atos na matrícula
Princípio pelo qual todas as informações relativas ao imóvel deveriam estar reunidas na matrícula, dispensando investigação externa — expectativa que a prática judicial não confirmou.
Discussão das Leis 13.097/2015 (art. 54) e 14.382/2022.
Contrato
Acordo de vontades entre duas ou mais pessoas para fazer nascer ou modificar direitos e deveres — não é o papel: contrato verbal é contrato.
Bloco final sobre redação contratual como arquitetura de risco.
Marcos citados
2015Lei 13.097 traz, no artigo 54, a concentração dos atos na matrícula do imóvel — a expectativa de que o que não estivesse lá não afetaria o comprador de boa-fé
2022Lei 14.382 retoma a concentração dos atos e institui o sistema eletrônico de registros públicos
Citados na oficinaLei 13.097/2015 (art. 54)·Lei 14.382/2022·Artigo 723 (dever do corretor de informar, sob pena de perdas e danos)·Resolução recente do COFECI sobre uso de IA na corretagem·OAB·STJ·Tribunal de Justiça de Santa Catarina·ChatGPT
