28/08 · 10h00–11h0060 min de oficinaresumo em 13 min
Prepare-se para a nova tributação imobiliária
Com o regime específico da reforma tributária, cada operação com o imóvel passa a ter fato gerador — e o que define quanto se paga é uma sequência fixa: valor de referência, redutor de ajustes, redutor social e, só então, IBS e CBS sobre o que sobrar.
R$ 240 milteto de receita anual de locação que, somado a mais de três imóveis distintos, enquadra a pessoa física como contribuinte do regime específicoLei Complementar 214/2025, artigo 251, § 1º
R$ 288 milsegundo teto citado, 20% acima do primeiro: ultrapassado, a condição de contribuinte passa a valer já no ano corrente, e não no seguinteLei Complementar 214/2025, artigo 251, § 2º, e instrução normativa citada como publicada em abril
70%redutor de ajustes citado para a locação; para a venda, o percentual citado foi de 50%regime específico do setor imobiliário na reforma tributária
R$ 100 milredutor social por unidade citado para a venda de imóvel residencial novo; na locação residencial, o valor citado foi de R$ 600 por unidaderegime específico do setor imobiliário na reforma tributária
O essencial
O imóvel deixa de ser bem parado
A tese que abriu as duas edições: o imóvel era tratado como bem guardado, que só se valorizava entre a compra e uma futura venda ou doação. No regime específico ele vira fluxo contínuo de débitos e créditos — locação, venda, incorporação e cessão de direitos passam a ter fato gerador de IBS e CBS, somados à tributação sobre a renda que continua existindo.
Pessoa física também entra no regime
Os requisitos do artigo 251 são cumulativos na locação: receita anual acima do teto e mais de três imóveis distintos. Falhou um dos dois, não há enquadramento. Na venda o critério muda de natureza — conta a quantidade de imóveis vendidos no ano, e não a receita —, e quem constrói para si e vende tem trava de prazo de cinco anos.
A ordem da conta: referência, ajustes, social
Valor de referência lançado pelo fisco, depois redutor de ajustes, depois redutor social e, por último, a alíquota sobre o que restou. Como o redutor incide sobre o valor de referência, quanto maior esse valor, maior a dedução — daí a orientação de contestar administrativamente o valor lançado a menor, com escritura, ITBI recolhido e laudo feito pelas regras da ABNT.
O split payment tira o imposto do caixa
O recolhimento passa a ocorrer no ato do pagamento e vai direto aos cofres públicos; o vendedor recebe líquido. Descrito como obrigatório, sem adesão opcional, e de apuração diária — o prazo que deixava o valor do imposto girando no caixa deixa de existir, o que obriga a recalcular fluxo de caixa obra por obra e a reprecificar.
Redutor e crédito só passam entre contribuintes
Se uma das partes do negócio não é contribuinte do regime específico, o crédito não atravessa a cadeia e o redutor trava. O alerta prático foi o de olhar quem está do outro lado da mesa antes de fechar — inclusive em permuta entre pessoa física e construtora — porque isso muda o valor efetivo do negócio.
Holding, desconsideração e imunidade de ITBI
A ressalva foi feita nas duas edições: holding não blinda patrimônio, porque a desconsideração da personalidade jurídica alcança os bens que estão dentro dela. Antes de constituir, o método descrito é diagnóstico da estrutura familiar e simulação de cenários — e a imunidade de ITBI na integralização de capital ainda depende de julgamento em curso no Supremo.
Contexto
Palestra solo apresentada duas vezes na Sala 1 do Bloco C em 28/08 — às 10h00 e às 14h00 —, sobre o regime específico do setor imobiliário criado pela reforma tributária: quem passa a ser contribuinte de IBS e CBS, como se monta a base de cálculo, o que muda no caixa com o split payment e o que dá para fazer ainda no exercício de 2026. A condução veio de uma advogada com campo de atuação em tributação do setor imobiliário, que se apresentou como crítica da reforma e relatou ter acompanhado a discussão no Senado em 2023. As duas edições seguiram o mesmo roteiro — linha do tempo da legislação, artigo 251, valor de referência, redutores, permuta, holding, RET e revisão de contratos — e fecharam com perguntas da plateia. Ao encerrar a manhã foi anunciado do palco que a sessão da tarde avançaria em pontos adicionais, e nela entrou o detalhamento da nota fiscal eletrônica de alienação de bens imóveis. O tom anunciado do palco foi o de aula com estratégia aplicada, não de leitura de artigo por artigo.
A sessão em detalhe
Tese da sessão
O fim do imóvel estático
O tema foi anunciado logo na abertura e retomado na edição da tarde como tese: o fim do imóvel estático. A leitura apresentada é a de que, desde os antepassados, o imóvel foi a primeira modalidade de investimento — compra-se, registra-se, recolhe-se o ITBI e o bem fica ali, num limbo temporal, só se valorizando até que alguém pense em vender ou doar. Nesse modelo, a obrigação corrente se resumia a declarar no imposto de renda, e a tributação aparecia em momentos pontuais: ganho de capital, ITBI na transmissão, ITCMD na doação.
Com o regime específico, disse-se, esse imóvel deixa de ser um bem parado e passa a ser um fluxo contínuo de débitos e créditos. O setor tem muitas modalidades — locação, venda, incorporação, cessão de direitos — e cada operação da cadeia passa a ter fato gerador de IBS e CBS. A explicação dada para a mudança de olhar: aos olhos da fazenda pública o setor é um mercado promissor e com evasão fiscal, e por isso o imóvel passou a ser visto também sob a ótica da tributação sobre o consumo, somada à tributação sobre a renda, que continua.
A linha do tempo apresentada organiza o resto da aula. A emenda constitucional abriu o caminho; a Lei Complementar 214, de 2025, criou efetivamente o regime específico, com um capítulo próprio para o setor imobiliário — os vinte artigos onde, segundo a sessão, estão as estratégias disponíveis para corretores, investidores e incorporadores. Depois veio a lei complementar que criou o comitê gestor, órgão fiscalizador do IBS e da CBS, e que também mexeu em regramentos do ITCMD. Em 2026 entraram decretos e instruções normativas de regulamentação.
Os prazos foram repetidos nas duas edições: 2026 é exercício de teste, sem incidência; em 2027 a incidência de fato começa, com alíquota progressiva da CBS; o IBS entra somado a partir de 2029; e a transição vai até 2033, quando o sistema atual se extingue. Até lá, convive-se com dois sistemas tributários ao mesmo tempo. A ressalva veio junto: a legislação está posta, mas a operacionalização ainda pode ser ajustada — a frase repetida foi a de que a lei aguenta muito desaforo, e é na prática que aparecem os embrólios.
Artigo 251
Quem passa a ser contribuinte de IBS e CBS
A pergunta que a sessão apontou como a mais frequente é como um contribuinte pessoa física vira contribuinte do regime específico. A resposta está no artigo 251, tratado em frentes distintas. Na locação, os requisitos são cumulativos: receita anual acima de R$ 240 mil somada a mais de três imóveis distintos. Quem tem dois imóveis e atinge o teto de receita não é contribuinte; quem tem mais imóveis mas não atinge a receita, também não. O enquadramento, quando ocorre por essa regra geral, considera o faturamento do exercício anterior e vale para o ano seguinte.
O segundo parágrafo do mesmo artigo traz outro patamar: R$ 288 mil, descrito como 20% acima do primeiro teto. Houve discussão sobre se os requisitos cumulativos valeriam também aqui, e a sessão citou uma instrução normativa publicada em abril confirmando o enquadramento já no ano corrente para quem ultrapassa esse valor. A leitura oferecida foi direta: o fisco não quer deixar passar ninguém.
Um ponto ficou marcado como discussão viva: o que conta como imóvel distinto. Em prédios mais antigos era comum a vaga de garagem ter matrícula e inscrição imobiliária próprias, separadas da unidade. Pelo critério de quantidade, dois apartamentos com duas vagas matriculadas de forma segregada podem ser lidos como quatro imóveis — o que muda o enquadramento sem que nada tenha mudado no patrimônio. A discussão foi descrita como pendente entre judiciário, comitê gestor e Receita Federal, e a orientação prática dada foi pedir revisão das matrículas da carteira de clientes desde já.
Na venda, a lógica muda: o critério é quantidade de imóveis vendidos no ano, independentemente da receita apurada. E há ainda a modalidade de quem constrói para si e vende, comum entre investidores: o teto citado é de mais de um imóvel dentro do prazo de cinco anos — ultrapassou o lastro temporal, vira contribuinte. É porque cada frente tem requisito próprio que a recomendação de segregar a carteira apareceu já aqui: locação, venda e incorporação não podem ser tratadas como uma fonte de receita única.
Base de cálculo
Rastreabilidade fiscal e valor de referência
O conceito que a sessão colocou no centro da reforma para o setor foi rastreabilidade fiscal. A descrição dada é a de dois sistemas novos: um cadastro que funciona como o CPF do imóvel e uma plataforma que cruza os dados da Receita Federal com cartórios, municípios, estados e união, além de contas de energia e de água. O exemplo usado foi o do imóvel declarado no imposto de renda de uma pessoa enquanto a conta de consumo está no nome de outra: no cruzamento, o sistema puxa a divergência e pede esclarecimento. A conclusão apresentada: qualquer coisa não comunicada trava, e o jeitinho de sempre nas operações imobiliárias fica mais difícil.
É desse cruzamento que sai o valor de referência — um valor lançado pelo fisco, a partir de avaliações, do valor de aquisição ou do valor de mercado, e que passa a ser o patamar da base de cálculo. A sessão tratou o tema como o ponto que ninguém pode deixar escapar, por uma razão aritmética: o redutor de ajustes incide sobre esse valor. Valor de referência baixo, redutor baixo, base maior e imposto maior; valor de referência alto, redutor maior e base menor.
Daí a defesa apresentada: existe contestação administrativa do valor de referência, e ela se ganha com documento. Escritura, comprovação do ITBI recolhido e laudo de avaliação feito segundo as regras da ABNT foram citados como o arcabouço que faz frente ao valor lançado pelo fisco. Foi apresentado como direito do contribuinte, não como manobra — e como serviço que o profissional pode oferecer ao cliente. O conselho repetido nas duas edições: ainda no exercício de 2026, levantar a carteira e checar se cada cliente tem a documentação fiscal do imóvel organizada, porque é ela que vai sustentar a contestação.
Na edição da tarde entrou um detalhe adicional com efeito direto no bolso: a nota fiscal eletrônica de alienação de bens imóveis. A obrigatoriedade de emissão foi citada como adiada para dezembro de 2026, depois de o prazo original não ter sido implementado a tempo. O gancho apontado é que a emissão correta dessa nota é requisito para o direito ao redutor de ajustes — venda lançada em outro código, alertou-se, faz comprador e vendedor perderem o redutor. Foi citado ainda que os imóveis existentes até 31 de dezembro de 2026 são contemplados pelo redutor que evita a bitributação, enquanto os imóveis novos, a partir de 2027, já nascem dentro do regime.
Arquitetura fiscal da venda
Split payment, redutores e a sequência do cálculo
A sessão chamou de arquitetura fiscal da venda a sequência que define quanto se recolhe. O fato gerador passa a ser o ato do pagamento — e não mais a competência —, o que muda tudo num setor em que o parcelamento é a regra: a cada parcela paga, uma fração vai para o governo e o restante entra na conta do vendedor. A ferramenta que faz essa separação é o split payment, descrito como obrigatório, sem opção de adesão, implantado de forma gradual e de apuração diária, e não mensal.
O efeito de caixa foi tratado como o principal sinal de alerta para construtoras e incorporadoras. O prazo que mantinha o valor do imposto dentro do fluxo de caixa antes do recolhimento — usado como capital de giro para tocar obra e negociar com fornecedor — deixa de existir. A recomendação foi recalcular obra por obra, parametrizar o fluxo de caixa em base praticamente diária, refazer a precificação e integrar os sistemas da empresa com a parte fiscal e a contabilidade, porque o valor bruto simplesmente não entra mais.
Sobre a base já definida pelo valor de referência entram os dois redutores, nessa ordem. O redutor de ajustes citado foi de 70% para a locação e de 50% para a venda — e a própria locação tem modalidades com percentuais distintos, o que reforça a orientação de segregar a carteira por finalidade do imóvel. Depois vem o redutor social, por unidade fiscal: R$ 100 mil citados para a venda de imóvel residencial novo e R$ 600 para a locação residencial. Só sobre o que sobra dessas camadas incidem IBS e CBS. Inverter a ordem, disse-se, é deixar dinheiro na mesa.
Há ainda uma trava de cadeia. Os redutores e os créditos só passam de contribuinte para contribuinte: se de um lado do negócio está uma pessoa física fora do regime específico, o crédito não segue para a etapa seguinte e o redutor não atravessa a operação. Por isso a orientação de verificar, antes de fechar, se as duas partes são contribuintes. Do lado positivo, os créditos acumulados foram apresentados como moeda de troca — um abatimento que o vendedor pode oferecer ao comprador e que aumenta o poder de barganha frente a quem não tem crédito para ofertar.
A segregação da carteira apareceu como a tarefa mais imediata: separar por modalidade — locação, venda, incorporação — em vez de tratar tudo como receita única, porque alíquotas, redutores e forma de cálculo são diferentes em cada uma. A dica dada para o dia seguinte ao evento foi literal: abrir a carteira, separar por modalidade, chamar os clientes e começar a pedir a documentação fiscal.
Estruturas e contratos
Permuta, holding, RET e a revisão dos contratos
A permuta foi apresentada como um ponto que a reforma pacificou. Antes, era vista pelo judiciário como possível camuflagem de negócio jurídico para escapar de ganho de capital e de ITBI. Agora, permuta sem torna é neutra: não há incidência. Se houver torna — a diferença paga em dinheiro —, IBS e CBS incidem apenas sobre essa diferença. O porém apontado é que o valor da torna que sofreu incidência não entra na base de cálculo do redutor de ajustes: dão com uma mão e tiram com a outra, foi a figura usada, num desenho que fecha a porta para a evasão. Para construtoras e incorporadoras o cenário foi descrito como favorável, mas de conta feita caso a caso.
Sobre holding, o alerta foi frontal: virou resposta automática para tudo, e não é. Holding não é blindagem patrimonial — o instrumento jurídico permite a desconsideração da personalidade jurídica, e o patrimônio que está dentro dela pode ser atingido. Antes de indicar a estrutura, o método descrito foi estudar o perfil e a estrutura familiar, o volume de ativos e a origem da renda, fazer um diagnóstico e apresentar cenários distintos, porque estrutura que não comporta uma holding só gera custo. Da plateia veio a dúvida prática sobre abrir um CNPJ novo para pedir a imunidade de ITBI e, ao mesmo tempo, faturar aluguéis nele; a orientação relatada foi não emitir notas de locação enquanto a imunidade estiver em análise, porque um faturamento predominantemente imobiliário é justamente o que os municípios usam para negar o benefício.
Esse ponto está no Supremo. O Tema 1348, que trata da imunidade tributária do ITBI na integralização de capital social, foi citado com três votos a um a favor do contribuinte e julgamento ainda sem desfecho. Foi apresentado como uma das frentes a acompanhar, ao lado da mudança nas regras do ITCMD trazida pela lei complementar que criou o comitê gestor — com a base migrando para valor de mercado e com legislações estaduais distintas, o que mantém o planejamento sucessório como estudo caso a caso e sugere antecipar decisões.
Para incorporadores, o alerta foi o prazo do RET, o regime especial de tributação: a sessão citou que ele segue com as mesmas regras até o exercício de 2028. Quem for iniciar empreendimento agora precisa calcular se a obra termina dentro desse prazo — e, como prazo de obra é difícil de cravar, ultrapassar o limite significa sair do regime e cair no regime geral, com outra conta de créditos e débitos. A recomendação foi sentar, simular e comparar os dois caminhos antes de escolher.
O fechamento foi contratual. Todo negócio do setor passa por contrato, e a orientação foi revisar todos eles à luz das novas regras: cláusula de reequilíbrio econômico-financeiro, previsão de revaloração, e a definição de quem responde pela devolução do imposto em caso de desistência ou revogação — porque, com o recolhimento no ato do pagamento, o tributo já está com o governo. Os quatro passos indicados a priori foram esses: rever contratos, segregar a carteira de clientes por modalidade, montar o arcabouço documental que sustenta a rastreabilidade e integrar sistemas com apoio de contador ou especialista. Numa das perguntas da plateia, sobre a possibilidade de um novo governo mudar a reforma, a resposta relatada foi que a lei já está posta desde 2025 e que o que pode mudar são instruções normativas de aplicabilidade e prazos de operacionalização.
O que ficou
Assentado
O imóvel passa a gerar fato gerador a cada operação da cadeia — locação, venda, incorporação, cessão de direitos —, com IBS e CBS somados à tributação sobre a renda, que continua.
Na locação, os requisitos do artigo 251 são cumulativos: receita anual acima do teto e mais de três imóveis distintos. Na venda, o critério é quantidade de imóveis vendidos no ano, não receita.
A conta segue ordem fixa: valor de referência, redutor de ajustes, redutor social e, só então, IBS e CBS sobre o que sobrar — e o redutor cresce junto com o valor de referência.
O split payment é obrigatório e recolhe no ato do pagamento: o vendedor passa a receber líquido e o imposto deixa de circular no caixa como capital de giro.
Redutores e créditos só passam de contribuinte para contribuinte; permuta sem torna é neutra, e a torna que sofre incidência fica fora da base do redutor de ajustes.
Trabalho que dá para começar em 2026: segregar a carteira por modalidade, revisar matrículas e documentação fiscal dos clientes e revisar contratos.
Em aberto
A imunidade de ITBI na integralização de capital social está no Supremo, no Tema 1348, com três votos a um a favor do contribuinte e julgamento ainda sem desfecho.
Se a vaga de garagem com matrícula própria conta como imóvel distinto para o requisito de quantidade segue em discussão entre judiciário, comitê gestor e Receita Federal.
A instrução normativa do split payment e a implantação dos novos sistemas foram descritas como ainda em construção — a lei está posta, a operacionalização pode ser ajustada.
As regras do ITCMD mudaram e variam por estado, o que mantém o planejamento sucessório como decisão caso a caso.
Para quem vai iniciar obra, a escolha entre RET e regime geral depende de simulação de prazo e de conta feita empreendimento por empreendimento.
Termos citados
Imóvel estático
O imóvel tratado como bem parado, que fica guardado se valorizando entre a compra e uma futura venda ou doação. A tese da sessão é o fim desse modelo: no regime específico, o imóvel vira fluxo contínuo de débitos e créditos.
Tese anunciada na abertura e retomada na edição da tarde.
Rastreabilidade fiscal
Termo apresentado como o conceito da reforma para o setor: todo imóvel passa a precisar de lastro documental, porque os novos sistemas cruzam dados de Receita Federal, cartórios, municípios, estados, união e contas de consumo.
Bloco sobre os novos sistemas e o cruzamento de dados.
Valor de referência
Valor lançado pelo fisco a partir do cruzamento de dados, que passa a ser o patamar da base de cálculo e sobre o qual se aplica o redutor de ajustes. Pode ser contestado administrativamente com escritura, ITBI recolhido e laudo pelas regras da ABNT.
Apresentado como o ponto que não pode escapar ao profissional.
Redutor de ajustes
Dedução aplicada sobre o valor de referência antes da incidência — 70% citados para a locação e 50% para a venda. Só passa de contribuinte para contribuinte e depende da emissão correta da nota fiscal da operação.
Segunda etapa da arquitetura fiscal da venda.
Redutor social
Dedução por unidade fiscal aplicada depois do redutor de ajustes: R$ 100 mil citados para a venda de imóvel residencial novo e R$ 600 para a locação residencial.
Terceira etapa da cascata, antes da alíquota final.
Split payment
Ferramenta que separa o tributo no ato do pagamento e o envia direto aos cofres públicos, com o vendedor recebendo o valor líquido. Descrita como obrigatória, gradual e de apuração diária.
Bloco sobre fato gerador e fluxo de caixa.
Torna
A diferença paga em dinheiro numa permuta. Permuta sem torna é neutra; havendo torna, IBS e CBS incidem só sobre essa diferença, que fica fora da base de cálculo do redutor de ajustes.
Bloco sobre permuta entre proprietário de terreno e construtora.
Marcos citados
2026Exercício de teste do novo sistema, citado como sem incidência; imóveis existentes até 31 de dezembro de 2026 foram apresentados como contemplados pelo redutor que evita a bitributação
Dezembro de 2026Nova data citada para a obrigatoriedade de emissão da nota fiscal eletrônica de alienação de bens imóveis
2027Início da incidência sobre o setor imobiliário, com alíquota progressiva da CBS; imóveis novos já nascem no regime da reforma
2028Exercício citado como limite para o RET seguir com as mesmas regras — obra que ultrapassar o prazo entra no regime geral
2029Entrada do IBS somado à CBS, segundo a linha do tempo apresentada
2033Fim do período de transição e extinção do sistema tributário atual
Citados na oficinaLei Complementar 214/2025 (regime específico do setor imobiliário, artigo 251)·Comitê Gestor do IBS·Receita Federal·Supremo Tribunal Federal — Tema 1348·ITBI·ITCMD·RET — Regime Especial de Tributação·Nota fiscal eletrônica de alienação de bens imóveis·ABNT·Cartórios de registro de imóveis
TemasReforma tributária·IBS e CBS·Tributação imobiliária·Split payment·Holding e sucessão·Locação e venda
